L’essor du bail réel solidaire tranche sur la situation globale du marché immobilier

Entre février 2024 et février 2025, le volume des transactions immobilières a reculé de 3,6 % après une chute record de 23,4 % enregistrée dans les 12 mois précédents. Parallèlement, les prix de l’immobilier ont baissé de 2,3 % sur un an en 2024, ce recul affectant les maisons anciennes davantage que les appartements.

Marquant une légère inflexion, les prix de vente des biens immobiliers ont ensuite progressé de +0,3 % au premier trimestre 2025, au niveau national, d’après le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents d'avril 2025. Avec à la clé, une baisse de l’offre couplée à une hausse de la demande.

Conséquence d’un ajustement temporaire de certaines banques, les taux d’emprunt sont repartis légèrement à la hausse en avril, dans la droite ligne de la récente hausse de l’OAT 10 ans (obligations assimilables du Trésor), indicateur reflétant la santé économique de la France et influençant les taux immobiliers. Ces augmentations de taux d'intérêt sont toutefois restées contenues, entre 0,1 et 0,2 point. En avril, la Banque Centrale Européenne (BCE) a, quant à elle, baissé ses taux directeurs pour la 7ème fois consécutive depuis juin 2024.

Mais la légère reprise constatée sur le marché de l’immobilier en 2025 pourrait néanmoins se trouver parasitée par la mise en œuvre de la hausse des droits de mutation à titre onéreux (frais de notaires) votée par la plupart des départements et déjà effective dans une large proportion d’entre eux.

Après l’envolée récente des prix du foncier, de l’immobilier et du crédit, un nombre croissant de ménages à revenus modestes peinent à accéder à la propriété de leur logement. Avec le prêt social location accession (PSLA), instauré en 2004 et le bail réel solidaire (BRS), créé par ordonnance en juillet 2016, les nombreux ménages vivant sous plafond de ressources peuvent se porter acquéreurs d’un logement neuf ou ancien à prix abordable, même en zone tendue, en-deçà des tarifs du marché libre.

Dispositifs complémentaires d’accession sociale à la propriété sous conditions de plafonds de ressources, le BRS et le PSLA permettent aux locataires du parc social d’accéder à leur souhait de devenir propriétaires de leur logement à un coût abordable. Ceci moyennant des avantages fiscaux et une décote pouvant atteindre 20 à 40 % par rapport aux coûts d’acquisition du marché libre.

Contrastant avec le contexte attentiste du marché de l’immobilier français, ces deux dispositifs sont actuellement en plein développement. La progression du BRS et du PSLA se poursuit et s’amplifie, au détriment de la Vente en état futur d’achèvement (VEFA), qui encadre l’acquisition d’un logement social neuf.

Au global dans l'accession sociale, les ventes ont progressé de +4,7 % en 2024 et les réservations ont bondi de + 23,5 %, soutenues par l'activité de BRS.

Les organismes de logements sociaux (OLS) sont les principaux maîtres d’ouvrages (avec 65 % des BRS livrés et 55 % des BRS en projet), même si le poids des promoteurs privés et des copromotions privé/social s’accentue dans les projets.

Le prix de revient au mètre carré des logements concernés s’élève à 2.471 euros en moyenne. Les acteurs de la sphère publique (aménageurs, collectivités, établissements publics fonciers etc.) sont les principaux pourvoyeurs de foncier pour la production de BRS. L’organisme de foncier solidaire (OFS) qui reste le propriétaire du terrain dans les programmes en BRS, est un outil qu’un nombre croissant de communes plébiscitent, car il les aide à maîtriser le foncier tout en luttant contre la spéculation immobilière.

Le prêt social location accession (PSLA) repose sur un mécanisme de la location accession : il permet à des ménages disposant d’un apport personnel minimal d’acquérir le logement qu’ils occupent à l’issue d’une phase locative. Les opérations réalisées dans ce cadre se déroulent suivant deux phases :

• Une première phase de 6 mois jusqu’à 5 ans, durant laquelle le logement est financé par un opérateur HLM, le ménage occupant s’acquittant d’une indemnité d’occupation et d’une « part acquisitive » en vue de constituer un apport diminuant le futur prix d’achat.
• Une seconde phase où le ménage occupant peut lever une option d’achat et opter pour le statut d’accédant à la propriété.

Les premiers accédants peuvent réaliser une plus-value à la revente, le logement acquis revenant alors sur le marché libre.

Le bail réel solidaire (BRS) permet, quant-à-lui, de réduire le prix d’achat d’un bien en dissociant le foncier du bâti avec une pertinence particulière dans les zones tendues : métropoles, petite couronne en région parisienne, pôles d’attractivité économique, zones frontalières ou touristiques etc. L’acquéreur du bien n’achète que les murs du logement et paye une redevance foncière pour jouir du droit du sol auprès d’un Office Foncier Solidaire (OFS) qui garde le terrain sur une très longue durée.

La logique du dispositif consiste à réguler l’inflation des prix de l’immobilier dans la durée.

En choisissant un logement en BRS, l’acquéreur s’engage en effet, lors de la revente, à consentir aux futurs acheteurs de conditions similaires à celles dont il a bénéficié. Ce mécanisme permet de maîtriser le prix du logement et de conserver son caractère social dans la durée. 

Or, avec près de 3 600 logements livrés (soit deux fois plus qu’un an auparavant) et près de 20 300 « en projet » sur 2024*$, l’encours de production de BRS est tel qu’il se substitue même progressivement au PSLA dans certains territoires.

Pour Sébastien Kuperberg, directeur général de la CAPS (Coopérative d'accession sociale à la propriété du territoire de Plaine Commune en Seine-Saint-Denis), « Les opérations PSLA conservent leur pertinence et leur attractivité dans les zones moins ou peu tendues. Elles solvabilisent toujours les acquéreurs du fait de la TVA réduite et de l’exonération de taxe foncière. Mais, financés très majoritairement par l’emprunt et opérant la synthèse entre une opération d’accession (avec un bilan d’investissement) et une opération locative (avec un bilan d’exploitation), ces projets deviennent de plus en plus difficiles à équilibrer économiquement pour l’opérateur. Avec la hausse du loyer de l’argent, la phase locative ne génère en effet souvent plus de marges d’exploitation, mais des pertes. » À la CAPS, la proportion de PSLA, qui récemment encore dépassait les 80 % des logements produits en accession sociale, décroît ainsi rapidement, au profit du BRS qui, selon Sébastien Kuperberg, « permet de vendre un logement moins cher et de manière pérenne ».

La loi ALUR a créé les Organismes de foncier solidaire en 2014. Précisé par des décrets d’application en 2017, le dispositif n’est pas un statut, mais un agrément. Ces structures à but non lucratif ont rencontré un succès rapide : 150 organismes de foncier solidaire (OFS) étaient agréés sur le territoire fin 2024*$.

La Banque Postale a ainsi accompagné la Coop Foncière, Organisme de Foncier Solidaire (OFS) fédérant 25 coopérateurs HLM sur le territoire francilien, qui, à date, a engagé environ 2 000 logements en BRS, dont une centaine de logements déjà livrés et près de 700 en cours de commercialisation, avec une décote moyenne d’environ 35 % sur les prix du marché privé.

Pour financer ces programmes de BRS, la Coop Foncière s’efforce, comme en témoigne Cécile Hagmann, sa directrice générale, « de mobiliser le moins possible les fonds publics, qui ont vocation à être prioritairement fléchés sur le logement locatif social. » Entre 90 et 95 % du coût des acquisitions et constructions sont ainsi financés par l’emprunt, notamment le prêt Gaïa de la Caisse des Dépôts, sur 80 ans, et les prêts d’Action Logement, sur 40 ans.

Dans le modèle économique qu’elle s’est construit, où la part des fonds propres est bien inférieure à celle dont disposent les OFS dépendant de collectivités territoriales, la Coop Foncière s’autorise des niveaux de redevance variables d’une opération à l’autre, de 1,50€ à 3,50€ le m². Tous les acquéreurs d’un même programme paient en revanche la même redevance au m². « Cette souplesse nous permet de supporter la charge financière de nos emprunts. Mais aussi de provisionner de quoi faire face à nos missions d’accompagnement des ménages insolvables et à nos obligations de rachat du bien. » explique Cécile Hagmann.

Le plafond de ressources pour être éligible au BRS a été rehaussé au 1er janvier 2024. « Mais si le nombre de personnes éligibles a donc mécaniquement beaucoup augmenté, le nombre de ménages intéressés par le dispositif n’augmente pas dans les mêmes proportions. » constate Cécile Hagmann. À la Coop Foncière, les accédants sont majoritairement des familles monoparentales et des personnes seules, soit les catégories sociales à un seul revenu les plus exclues de la propriété. À ces ménages modestes, le BRS offre la possibilité de capitaliser une partie de leurs charges sans renoncer à leur qualité de vie ni s’éloigner de leur lieu de travail.