Logement social : la réhabilitation prend-elle le pas sur la construction ?

Le 10 mars 2021, un rapport de la Cour des Comptes, commandé par le Sénat, a fait le bilan de l’application de l’article 55 de la loi SRU. Il en ressort que le dispositif s’avère « efficace pour soutenir la production de logements sociaux, mais inégalement appliquée sur le plan géographique ». Aux dires des magistrats financiers, l’efficacité de l’article 55 sur la production de logements sociaux est indéniable. Anticipant l’échéance de son renouvellement en 2025, la Cour propose de territorialiser davantage le dispositif. Par exemple en prévoyant une application différenciée suivant les territoires, graduée à l’échelle de l’arrondissement dans les plus grandes métropoles, et assortie d’un engagement de mixité sociale.

Le parc social comprend 7% de passoires thermiques, des logements étiquetés F ou G dans les diagnostics de performance énergétique. La proportion est de 18,7% dans le parc privé, selon une étude publiée par le ministère de la Transition écologique en septembre 2020¹. Cet écart s’explique par la prévalence du chauffage collectif au gaz dans le parc social, mais aussi par l’effort de rénovation fourni par les organismes HLM.

Depuis le Grenelle de l’Environnement, les organismes HLM ont en effet fourni un important effort de réhabilitation de leur patrimoine. En privilégiant la massification des rénovations énergétiques, ils se sont efforcés de répondre aux besoins de réhabilitation de logements vieillissants, mais aussi aux objectifs environnementaux imposés par la réglementation.

En 2018, l’USH (Union sociale pour l’habitat) évaluait ainsi à plus de 500 000 le total de logements ayant bénéficié de travaux d’amélioration de leur performance énergétique depuis 2013². Un récent rapport à la commission du développement durable de l’Assemblée nationale sur la rénovation thermique des bâtiments estime, quant à lui, que la plupart des 104 000 rénovations effectuées en 2019³ dans le secteur du logement social relèvent de rénovations partielles et non de rénovations globales.

L’enjeu est de taille : la consommation énergétique des bâtiments représente 45% de l’énergie consommée en France⁴ et un-tiers des émissions de gaz à effet de serre, si l’on inclut les matériaux et construction/rénovation⁵.

Reste qu’un ménage sur trois dans le parc HLM, contre un sur quatre dans le parc privé⁶, est en situation de précarité énergétique. Soit autant de locataires modestes qui peinent à payer leurs factures d’énergie et souffrent d’inconfort thermique dans leur logement.

Le plan France Relance alloue 500 millions d’euros aux bailleurs sociaux pour la réhabilitation et la rénovation énergétique du parc social en 2021 et 2022. Sur ce total, 445 millions d’euros seront consacrés à des opérations de restructuration lourdes, comme le désossement de barres HLM. 40 millions d’euros seront affectés via l’appel à projets Massiréno, pour des opérations exemplaires et innovantes alignées sur les standards « zéro énergie » EnergieSprong. Enfin, 15 millions d’euros seront fléchés vers les territoires d’Outre-Mer.

Ces enveloppes cibleront prioritairement les logements porteurs d’étiquettes F et G du DPE, pour un saut de 2 classes de consommation énergétique a minima. Les subventions iront aux organismes HLM, aux collectivités et aux maîtres d’ouvrage d’insertion. Il s’agira d’aides directes visant à abonder des opérations qui ne s’équilibrent pas avec les aides existantes.

Dans son rapport « Rénover mieux : leçons d’Europe », publié en novembre 2020, le Haut conseil pour le climat (HCC) recommande de quadrupler le montant des soutiens publics, pour accélérer le mouvement. L’enveloppe du plan France Relance dédiée à la rénovation énergétique va dans le bon sens, estime le HCC. Mais elle n’engage l’État que pour 2 années, quand la dynamique de décarbonation du secteur du logement nécessiterait un engagement décennal.

Autre initiative : un appel à projets européen a été lancé au second trimestre 2021 dans le cadre de l’Initiative pour le logement abordable. Ce programme prévoit la désignation de 100 projets phares de réhabilitation thermique avec une approche novatrice, par quartiers, intégrant de nouveaux modes de participation des habitants.

Action Logement consacrera de son côté une partie de son plan d’investissement volontaire (PIV) à cet objectif. 250 millions d'euros de prêts et 450 millions de subventions seront distribués sur 2021-2022 pour construire des logements sociaux. S'y ajouteront 145 millions de prêts et 65 millions de subventions pour financer 14 000 places en résidences collectives ou logements destinés à de jeunes actifs et étudiants. 10 millions d'euros de subventions sont enfin prévus pour financer des logements en colocation dans le parc social.

CDC Habitat s’engage à financer quant à lui 42 000 logements sociaux en 2021 et 2022, soit 50% de hausse par rapport à sa production annuelle 2020.

Enfin, une alliance européenne pour un logement social durable et inclusif7 a par ailleurs été formée en septembre 2020, avec une première tranche de financements de 650 millions d’euros, pour la construction de 30 000 logements sociaux en France. Ces financements européens ne seront conditionnés ni à la taille du bailleur ni à l’envergure des projets et n’auront à répondre d’aucun critère de performance énergétique ou environnementale.