« NEOLIA : C’est la première fois que nous avons fait appel à un prêt vert »

Filiale du groupe Action Logement basée en Alsace et Franche-Comté, Néolia a financé deux projets de réhabilitation de logements sociaux à l’aide de prêts verts de La Banque Postale. Retour d’expérience avec Jacques Denis, directeur administratif et financier du bailleur social.

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Jacques Denis, directeur administratif et financier du bailleur social.

Pour Néolia, les investissements en faveur de la transition énergétique ont également des visées économiques. Pourquoi ?

Jacques Denis : Ces investissements ont des visées économiques mais aussi sociales. Nos locataires sont des foyers souvent modestes. Nous voulons faire baisser leur quittance en diminuant le montant des charges locatives.  Cette action permet aussi de solvabiliser les clients et de réduire les impayés. Néolia a ainsi monter un observatoire dédié, qui permet d’identifier les techniques les plus efficaces et de prioriser ses interventions

Quelles sont les économies obtenues à l’issue de travaux de rénovation thermique ?

Jacques Denis : En combinant travaux d’isolation, remplacement des systèmes de chauffage et des chaudières, renouvellement des sources lumineuses et changement des huisseries, la facture d’énergie supportée par nos locataires peut baisser de 70%.

Comment et à quel rythme la politique de Néolia concernant la rénovation thermique des logements est-elle mise en œuvre ?

Jacques Denis : le parc de Néolia compte 27 100 logements à caractère social en Alsace et Franche-Comté. Tout projet de rénovation de logement comporte chez nous un volet énergétique. À terme, l’intégralité de notre parc doit atteindre un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) supérieur à C. Voici encore 4 ans, Néolia rénovait environ 500 à 700 logements par an. En 2021, nous rénoverons au moins 1 100 logements. La paupérisation de nos clients, notre engagement RSE et la pression réglementaire nous poussent à accélérer le mouvement.

L’époque des « grille-pain » est révolue. Ces convecteurs électriques peu efficients n’apportaient pas le confort thermique requis. Les opérations de rénovation en cours privilégient le chauffage au gaz, avec des chaudières thermostatiques de dernière génération. La nouvelle réglementation environnementale RE2020 imposera bientôt la pompe à chaleur pour tous les projets de construction neuve. Les réhabilitations devraient suivre.

Que représentent les passoires thermiques au sein du parc Néolia et quel est le traitement spécifique qui leur est réservé ?

Jacques Denis : Les logements classés en DPE F et G représentent environ 3% de notre patrimoine. La loi Climat et Résilience prévoit qu’à partir de 2024, nous, bailleurs sociaux, ne pourrons plus relouer les logements de ce type sans rénovation préalable. C’est donc une course contre la montre qui est engagée. Ces logements font l’objet de rénovations lourdes, plus complexes, dont le prix de revient peut avoisiner les 40 000 à 50 000 euros, contre 25 000 à 30 000 euros pour une réhabilitation classique. 

Quels sont les deux projets pour lesquels Néolia a bénéficié de prêts verts de La Banque Postale ?

Jacques Denis : Il s’agit de la rénovatio n de deux ensembles de 50 logements au total, à Bourogne, une zone rurale du Territoire de Belfort. Ces logements ont été construits en 1979 et l’objectif est de les faire passer en DPE C. Nos objectifs vont au-delà de la stricte performance énergétique : nous visons en outre une diminution de 25% des émissions de gaz à effet de serre en changeant les chaudières.

Le budget total des travaux engagés représente près de 1,6 million d’euros, intégralement financés par La Banque Postale, soit un budget de 32000 euros par logement.

Quels travaux sont effectués ?

Jacques Denis : outre les chaudières, les portes palières ont été changées, les ampoules d’ancienne génération qui éclairaient les communs ont été remplacées par des LED et la réfection des façades s’est accompagnée d’une isolation thermique complète par l’extérieur. Le projet a été initié en décembre 2020 ; le chantier sera livré à l’automne 2021.

Pourquoi le choix de La Banque Postale pour vous accompagner dans le financement de ces programmes ?

Jacques Denis : C’est la première fois que nous avons fait appel à un prêt vert. Néolia privilégie habituellement les éco-prêts de la CDC, partenaire désigné des acteurs du logement social. Mais les logements de Bourogne ne remplissaient pas tous les prérequis techniques et financiers.

Nous avons alors envisagé un financement bancaire début 2021. Le choix de La Banque Postale s’est très rapidement imposé d’autant qu’elle était la seule parmi nos partenaires à proposer ce dispositif. Nous avons réalisé que l’offre de La Banque postale était très compétitive.

Quel intérêt présente un prêt vert pour l’emprunteur, par rapport à un prêt long terme ordinaire ?

La mise en œuvre de ce prêt a-t-elle été complexe ?

Jacques Denis : La procédure est assez simple. Il suffit de produire les éléments techniques permettant d’attester du statut des logements au regard du DPE. Et de fournir les pièces justifiant de la visée énergétique des travaux réalisés.

La transition énergétique dans le champ du logement est coûteuse. Comment le modèle économique des bailleurs sociaux va-t-il évoluer ?

Jacques Denis : L’État joue un rôle majeur via la mécanique des Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) et des dégrèvements de taxe foncière sur les propriétés bâties. Les régions et l’Union Européenne (FEDER) apportent aussi des subventions aux projets les plus ambitieux.

La vente de logements HLM aux locataires joue en outre un rôle de plus en plus important ; leur produit apporte les capitaux nécessaires pour financer les plans de relance.

Tous ces moyens financiers, couplés aux prêts verts et aux éco-prêts, permettent aux bailleurs sociaux de s’inscrire pleinement dans une démarche de transition énergétique qui valorise leur patrimoine et solvabilise leur clientèle.

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