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Envolée des coûts de construction : le logement social n'est pas épargné

Le secteur du bâtiment est confronté à une pénurie de matières premières et à de fortes hausses des coûts de construction. Un effet collatéral de la crise sanitaire mondiale qui impacte significativement les prix de revient des nouveaux logements sociaux. Les acteurs du secteur anticipent une augmentation de leurs besoins de financement.

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Depuis 2020, une véritable flambée des prix des matières premières touche le secteur du bâtiment. + 36,1 % pour les ossatures et charpentes métalliques sur les 10 premiers mois de l’année 2021(1), + 23,9 % pour les fermetures de baies en métal ferreux sur la même période, + 17,4 % pour leur équivalent en aluminium, + 12,6 % pour l’imperméabilité des façades… Les entreprises de construction subissent de fortes hausses de leurs coûts d’approvisionnement.

Reflet de cette flambée, l’indice du coût de la construction (ICC) a augmenté de 6,86 % sur un an au 3e trimestre 2021, selon l’INSEE.

Pénurie et retards de livraison

La situation est d’autant plus problématique qu’elle résulte d’une désorganisation des circuits d’approvisionnement et d’une situation de pénurie. Les chaînes d’approvisionnement mondiales s’avèrent déréglées, générant de fortes hausses des prix du fret maritime et des ruptures d’approvisionnement sur certains équipements.

Selon la Fédération française du bâtiment (FFB), les retards moyens des livraisons de chantier se sont nettement accrus, passant de 2 semaines en moyenne en 2019, à 10 semaines aujourd’hui. Cela particulièrement en raison de ruptures d’approvisionnement en chaudières, pompes à chaleur et autres produits en bois et polystyrène.

Cette crise des matériaux et cette envolée des prix de l’énergie pourraient bien affecter, par extension, les bailleurs sociaux dans leurs projets de construction et de rénovation.

En effet, à peine 20 % des chantiers d’entreprises du bâtiment sont à prix révisables. Les acteurs du secteur peinent donc à répercuter les hausses sur leurs clients. Ils envisagent désormais de demander une généralisation des marchés indexés, révisés et actualisés. Cela aussi bien dans la sphère publique qu’auprès du secteur privé… et chez les bailleurs sociaux.

Le prix de revient du logement social à la hausse

Quasi stable (- 0,1 %) entre 2014 et 2017, le prix de revient d’un logement social a significativement augmenté depuis lors : + 2 % entre 2017 et 2020. Et depuis 2019, cette hausse est davantage imputable à la hausse du coût de la construction qu’à celle des prix du foncier. À telle enseigne qu’en 2020, le coût du bâti a contribué à hauteur de 3,4 points à la hausse de 3,9 % des prix de revient en matière de logement social.

La hausse des coûts de la construction devrait se poursuivre dans les années à venir. C’est en tout cas ce qu’anticipent les bailleurs privés et sociaux(2), qui tablent sur une hausse du prix d’acquisition, jusqu’à 23 600 euros pour les petits ensembles et 12 300 euros dans les grands ensembles à horizon 2024.

L’entrée en application de la nouvelle réglementation environnementale applicable aux secteurs du logement et du bâtiment (la RE2020) pourrait bien également impacter à la hausse les coûts de construction. Il en est de même la loi Climat et Résilience d’août 2021, qui vise la zéro artificialisation nette des sols.

Dans le champ du logement social, les prix de revient au m² sont très disparates d’un département à l’autre. Ils varient ainsi de 1 440 € dans l’Orne à 3 940 € à Paris, soit presque le double de la moyenne nationale. Les coûts de construction sont eux aussi hétérogènes, avec un coefficient de variation s’établissant à 15 %. Les grandes métropoles et les zones difficiles d’accès (montagneuses en particulier) sont celles où les travaux de construction sont les plus coûteux, du fait de l’engorgement des voies d’accès et des difficultés de stockage de matériaux sur place.

Assouplir les conditions d’exécution des contrats

Face au renchérissement des coûts de construction, une circulaire interministérielle datée du 16 juillet 2021 a appelé les acheteurs de l’État à aménager les conditions d’exécution des contrats de commande publique. Cela notamment en veillant à ne pas appliquer de pénalités lorsque les retards de livraison ou d’exécution sont liés aux hausses de prix des matériaux ou aux difficultés d’approvisionnement des chantiers. Les collectivités locales et leurs établissements publics ont été invités à s’aligner sur ces pratiques.

En réponse aux tensions d’approvisionnement pouvant être accentuées par le comportement anormal de certains acteurs, le comité de crise interministériel créé en juin 2021 a été élargi, en janvier 2022, à la problématique des approvisionnements et des conditions de paiement. Il s’agit de lutter contre les mauvaises pratiques des acteurs structurants privés et publics, à partir de remontées d’information des organisations professionnelles. Ce comité doit traiter les situations critiques en toute confidentialité, en privilégiant le dialogue et la logique de médiation, mais aussi en encourageant les bonnes pratiques en termes d'achats responsables.

La demande de la Fédération française du bâtiment d’une reconduction du dispositif de remboursement immédiat des créances de carry‑back(3) n’a quant à elle pas été satisfaite dans la loi de finances 2022. Les acteurs de la profession s’alarment de possibles conséquences économiques globales : le secteur du bâtiment pèse 11 %(4) du PIB de la France.

Le secteur du logement social sera-t-il résilient ?

Dans une étude prospective publiée en septembre 2021(5), la Banque des Territoires rappelle que le secteur du logement social s’est montré jusqu’à présent particulièrement résilient face aux conséquences de la crise sanitaire, qu’il a abordée fort d’une situation financière saine. A court terme, affirme cette étude, la construction de logements sociaux bénéficierait des mesures visant à limiter les freins à la construction. Elle progresserait conformément au protocole d’engagement signé entre l’État et les acteurs du secteur. À plus long terme, les bailleurs sociaux disposeraient de la capacité financière suffisante pour maintenir leurs efforts de construction à un niveau significatif (100 000 logements par an) et poursuivre les nécessaires travaux de réhabilitation du parc (100 000 logements par an). Une hypothèse toutefois entachée de multiples incertitudes.

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(1) Source : Fédération française du bâtiment – chiffres du 31 janvier 2022.

(2) Fédération des promoteurs immobiliers et Union sociale pour l’habitat

(3) Qui permet d'imputer le déficit constaté au titre d'un exercice n sur le bénéfice réalisé au cours de l'exercice précédent (n-1).

(4) Source : https://idf.drieets.gouv.fr/Soutien-au-secteur-du-batiment-et-des-travaux-publics

(5) https://www.banquedesterritoires.fr/perspectives-2021