Elles comptent de 10 000 à 100 000 habitants et rassemblent la moitié de la population française(1) : les villes moyennes offrent un cadre de vie dont les habitants des métropoles disent rêver (cf encadré). Mais elles présentent également des fragilités. Recul démographique, logements dégradés et vacance commerciale grandissante : la majorité des centres de villes moyennes vieillissants se dépeuplent, victimes de l’étalement urbain.
Réinvestir les centres de villes moyennes
Le programme Action Cœur de ville a été élaboré en 2017 pour raviver l’attractivité et le dynamisme des centres des villes moyennes, lesquelles n’avaient fait l’objet d’aucune politique dédiée depuis 40 ans.
En mars 2018, les 222 communes éligibles et candidates au dispositif ont été choisies par le ministère de la Cohésion des territoires. Ces villes ont en commun de jouer un rôle de centralité dans leur bassin de vie.
Le programme affiche une double ambition à leur endroit : améliorer les conditions de vie de leurs habitants et conforter leur rôle moteur dans les dynamiques économiques locales.
Avec Action Cœur de Ville, ce sont 5 milliards d’euros qui ont été mobilisés pour la période 2018-2022. Le programme est cofinancé par la Caisse des Dépôts, Action Logement et L’Agence nationale de l’habitat (Anah).
Début septembre 2020, 1,5 milliard de crédits étaient déjà engagés. Environ un tiers des projets des villes étaient finalisés et 1500 d’entre eux étaient prêts à démarrer courant 2021.
Des centres-villes à réinvestir
Les cœurs de villes moyennes cumulent un certain nombre de handicaps. La population y est souvent vieillissante, avec un taux de pauvreté plus élevé qu’ailleurs, une moindre proportion de cadres et de diplômés de l’enseignement supérieur, et un taux de chômage supérieur à la moyenne.
Dans les secteurs les plus anciens, le nombre de logements dégradés voire insalubres va croissant. Avec 13% de taux moyen de vacance commerciale avant la crise sanitaire(2), ce sont par ailleurs de véritables « dents creuses » qui se sont multipliées. Une situation fortement aggravée par la crise sanitaire. Cas de figure classique : les magasins de rez-de-chaussée vides se doublent de stockages de premiers étages en déshérence, neutralisant les logements aux niveaux supérieurs. 400 000 logements seraient ainsi inoccupés dans les villes moyennes(3).
Avec Action Cœur de Ville, les villes moyennes se projettent néanmoins dans l’avenir. Le programme leur offre une palette d’outils pour rénover l’habitat, mais aussi redensifier les commerces centraux, rendre les services et équipements publics plus accessibles, inventer de nouvelles solutions en matière de mobilité et de connexions, ou encore valoriser l’espace public et le patrimoine.
Le logement et les OPHLM au cœur du dispositif ActionCœur de Ville
La réhabilitation-restructuration de l’habitat en centre-ville est l’un des 5 axes structurants du programme Action Cœur de Ville. Investisseurs et aménageurs de premier plan, mais aussi amortisseurs des fragilités économiques et sociales, les opérateurs du logement social forment une composante essentielle du dispositif. En effet, le patrimoine HLM des EPCI dont la ville-centre est engagée dans Action Cœur de Ville représente 1,6 millions de logement, soit 36% du parc social national(4).
De fait, les organismes HLM portent une part importante des opérations Action Cœur de Ville liées au logement, accompagnant les deux-tiers des projets déjà lancés dans le cadre du programme avec de premières réalisations livrées dès 2019.
Ils mobilisent pour ce faire un large éventail de solutions qui associent logement et commerce : locatif, mais aussi accession à la propriété, résidences pour étudiants, jeunes actifs ou retraités. Et même lorsque les travaux effectués ne concernent que l’habitat, le maintien de l’activité commerciale est souvent exigé par les collectivités.
Action Cœur de Ville : trois partenairesfinanceurs principaux
- La Caisse des Dépôts est le premier apporteur de financements aux collectivités bénéficiaires d’Action Cœur de Ville. Elle intervient via des apports de fonds propres et l’octroi de prêts. Au-delà de ce soutien financier, la Caisse des Dépôts accompagne les démarches innovantes, comme la mise en place de foncières dédiées au commerce.
- Action Logement accompagne les bailleurs sociaux qui investissent dans la requalification du bâti ancien de centre-ville pour des constructions, réhabilitations, démolitions de logements et d’immeubles. L’objectif consiste à ramener les salariés au cœur des villes moyennes et de produire des logements locatifs ou en accession. Sa participation est plafonnée à 1000€/m2 de surface habitable, sous forme de prêts et de subventions. Au 1er juillet 2020, 575 opérations immobilières avaient ainsi été financées dans 160 villes, pour un total de 6 600 logements remis à court terme sur le marché dont Deux-tiers concernaient des opérateurs du parc social.
- L’Anah met à la disposition des collectivités son expertise des centres anciens. L’agence aide également les opérateurs HLM dans leurs projets de « recyclage » d’immeubles insalubres dans le but de produire une nouvelle offre de logements via des dispositifs de financement OPAH-RU.
Action Cœur de ville : un accélérateur de relance ?
Le programme Action Cœur de Ville apparaît comme la clef de voute de la relance des centres-villes et commerces de proximité en privilégiant trois pistes principales :
la modernisation des commerces, la rénovation de l’ancien et la transition écologique.
La logique de relance s’inscrit en effet dans l’ADN du dispositif. Les moyens mobilisés par le plan France Relance devraient également contribuer à l’effort porté par les collectivités.
Avec 7,5 milliards d’euros de fonds dédiés à la rénovation énergétique des bâtiments, le plan France Relance s’attaque ainsi frontalement à la problématique des passoires thermiques. Pour contribuer à cet effort, la Caisse des Dépôts, via sa filiale CDC Habitat, a lancé un appel à projets pour la production de 40 000 logements dans les communes bénéficiaires d’Action Cœur de Ville.
Au service de la requalification des cellules commerciales en centres-villes, le fond « friches commerciales » de 300 millions d’euros prévu au plan de relance s’ajoute au fonds d’aide à la restructuration des locaux d’activité, une enveloppe de 60 millions d’euros. L’État s’est d’ailleurs engagé à créer 100 foncières dédiées à cette requalification, avec le concours de la Banque des Territoires.
À noter que pour pouvoir demander au préfet un moratoire sur les extensions de grandes surfaces commerciales en périphérie, les villes moyennes doivent s’engager dans une opération de revitalisation du territoire (ORT). Un dispositif créé par la loi ELAN et porté par l’État, pour lequel les villes bénéficiaires d’Action Cœur de Ville peuvent être homologuées.
Les villes moyennes : une attractivité renouvelée
L’édition 2020 du baromètre des territoires de Villes de France démontre une attractivité renouvelée des villes moyennes, pour partie liée à la crise sanitaire. 23 % des actifs résidant dans les grandes agglomérations souhaitent ainsi déménager. Et en premier lieu dans une ville moyenne, une préférence affichée par 84 % des Français.
Un autre baromètre, réalisé par les Notaires de France, révèle des encouragements du marché de l’immobilier à l’égard des villes bénéficiaires d’Action Cœur de Ville. Les communes concernées ont en effet enregistré, en 2019, 23 260 mutations de plus qu’en 2018. Cette hausse dépasse 5% dans 148 villes. Une tendance que l’appétence pour les nouvelles formes de travail à distance pourrait bien accélérer.
