Habiter et travailler : le logement social sert-il les dynamiques économiques territoriales ?

Emploi et logement devraient logiquement être pensés et gérés de concert.

Pourtant en 2024, 26 % des salariés et 38 % des jeunes actifs de moins de 30 ans déclaraient avoir dû renoncer à une opportunité professionnelle faute de pouvoir se loger à proximité de l’emploi proposé*$.

Par ailleurs, la distance parcourue quotidiennement entre domicile et travail ne cesse d’augmenter depuis 20 ans. Une hausse qui fait fi de la montée en puissance du télétravail et traduit la difficulté d’accès au logement des ménages dans les centres urbains. Pour les habitants des territoires ruraux, le trajet médian domicile-travail a augmenté de moitié, selon l’Insee, depuis 20 ans*$.

Dans son livre « Dynamiques territoriales et politiques du logement »*$, paru en avril 2026, l’urbaniste Jean-Claude Driant révèle que si 41,7 % des emplois sont localisés dans la commune-centre, seuls 27,9 % de la population des aires urbaines y réside. C’est en couronne que logent 42,5 % des habitants*$.

« Pour les ménages exclus du marché du logement des centres-villes, restent des options qui font figure de renoncements : louer au lieu d’acheter, accepter des surfaces inférieures ou encore s’éloigner des centres. », explique Jean-Claude Driant, urbaniste spécialiste de l'habitat. Un renoncement, et une déperdition certaine en termes de qualité de vie.

Au fil des crises des années 1970 et du mouvement de désindustrialisation accentué depuis les années 1980, le processus de métropolisation s’est accéléré, favorisant le déploiement d’une économie de services centrée sur le secteur tertiaire et des services publics progressivement privatisés et mis en concurrence. La concentration de ces entreprises dans les grandes villes s’accompagne logiquement d’une concentration de la population active dans les territoires urbains, mais aussi, avec elle, des ressources et infrastructures nécessaires à leur qualité de vie.

Au fil des réformes, le nombre de métropoles est ainsi passé de 14 en 2016 à 22 aujourd’hui et leur périmètre géographique est élargi . À l’inverse, les territoires non métropolitains peuvent apparaître comme délaissés, à commencer par les plus emblématiques du processus de désindustrialisation (bassins miniers, sidérurgiques, textiles, automobiles, etc.) et par les zones rurales ou petites villes où opéraient les sous-traitants

La préoccupation des employeurs (entreprises, administrations ou établissements publics) pour le logement de leurs employés n’est pas récente. Comme le rappelle Jean-Claude Driant, « Dès le milieu du XIXe siècle, au moment où la Révolution industrielle génère d’importants besoins de main-d’œuvre dans un contexte d’urbanisation souvent chaotique, elle fonde les premiers pas de ce qu’est aujourd’hui le secteur du logement social. Après la Deuxième Guerre mondiale, la généralisation de la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC), anciennement le « 1 % logement » géré par le Groupe Action Logement depuis 2009) institutionnalise ce lien et mobilise les partenaires sociaux sur la question du logement des salariés. »

La proximité entre le logement et le lieu de travail est plus sensible dans certains métiers : soignants, enseignants, policiers, postiers, agents pénitentiaires, salariés des transports, travailleurs de nuit, etc. D’où l’émergence de la notion de « travailleurs clés » ou « essentiels », pour lesquels la loi du 29 juin 2026 instaure une priorité d’accès au logement social en zone tendue. Concrètement, une clause de fonction permet aux employeurs du service public de réserver des logements sociaux et de les attribuer à leurs agents.

Les préoccupations exprimées par le patronat – avec notamment un Livre Blanc du MEDEF en 2015 – ont poussé certaines régions à s’intéresser au logement en déclinant des programmes spécifiques, centrés par exemple sur les salariés en alternance ou encore sur les saisonniers touristiques ou agricoles.

La difficulté des salariés à se loger à proximité de leur emploi se trouve largement aggravée par la croissance exponentielle du nombre de logements inoccupés et de résidences secondaires*$. Avec 3,6 millions de résidences secondaires (1 logement sur 10) et 3 millions de logements vacants*$, 18 % du total des logements existants en France ne sont pas occupés de façon permanente*$.

La vacance des logements est le produit de disparités territoriales fortes. Elle touche les villes en déshérence, où manquent les logements en adéquation avec les aspirations des salariés : niveau de confort et performances énergétiques insuffisantes, taille inadaptée, logements insalubres, etc. Mais aussi les métropoles et territoires littoraux attractifs, avec un nombre important de résidences secondaires ou de logements touristiques.

Entre 2005 et 2020, à l’échelle nationale, 600 000 logements de plus ont grossi le parc de résidences principales*$. Quant au nombre de logements inoccupés, il a augmenté d’environ 1 million de logements*$.

Redensifier les centres-villes, aussi bien en termes de qualité urbaine qu’en termes de logements permanents, paraît indispensable pour loger non seulement la France qui vieillit ou décohabite, mais aussi des actifs plus exigeants en ce qui concerne l’articulation entre travail et vie personnelle.

Avec 5,4 millions de logements*$, représentant 15,7 % de l’ensemble des résidences principales, le parc de logements sociaux compense en partie les mécanismes d’exclusion générés par les prix des loyers du marché privé.

Le taux de mobilité dans le logement social est, à 7,1 % au 1^er janvier 2025, en baisse continue depuis 2022*$. De plus, avec 2,9 millions de ménages en attente d’attribution d’un logement social à fin 2025*$, l’accès au parc social paraît saturé.

Dans certaines communes, habiter ou travailler sur le territoire communal est un atout important pour s’y voir attribuer un logement social. L’absence de lien avec la commune d'implantation du logement ne peut certes pas constituer à elle seule un motif de non-attribution. Toutefois, la loi permet aux collectivités et aux commissions d'attribution de valoriser l'ancrage local du foyer demandeur (résidence actuelle ou lieu d'exercice de l'emploi) comme critère pris en compte dans l’examen des dossiers, voire comme attribut préférentiel.

Dans leur capacité à répondre aux besoins croissants de logement des actifs, les bailleurs sociaux sont confrontés à un nombre croissant de facteurs limitants. Jointe aux contraintes foncières, la hausse des coûts de construction et de réhabilitation entrave la mise en œuvre des projets de redéploiement et de rénovation énergétique du parc. La baisse des subventions à la pierre et la mécanique de la Réduction de Loyer de Solidarité (RLS) limitent leurs capacités d’investissement et déstabilisent l’équilibre économique des opérations.

Malgré ces obstacles, la production de logements sociaux en France a connu un rebond notable avec plus de 117 000 agréments délivrés en 2025*$.

Dans ce contexte, certains bailleurs sociaux ont fait du logement des salariés leur raison d’être.

C’est le cas d’Action Logement qui dispose d’un parc de plus d’un million deux cent mille logements sociaux dédiés aux salariés du secteur privé, au sein de ses 43 filiales HLM et de logement intermédiaire. Le groupe paritaire totalise plus d’un quart du patrimoine total des bailleurs sociaux. Espérant achever avant les élections présidentielles l'élaboration de sa prochaine convention quinquennale (2028-2032) avec l'État, Action logement entend continuer à faire du lien emploi‑logement « un objectif majeur ».

Enfin, certaines grandes entreprises ont choisi de se doter d’outils spécifiques pour le logement de leurs salariés, comme la SNCF avec le groupe ICF, la RATP avec RATP Habitat, ou encore le groupe La Poste avec Toit et Joie, forte d’un parc de 15 000 logements sociaux principalement issus de la transformation d'anciens sites et bâtiments postaux.