Entre 2013 et 2022, 5 % des logements produits en France proviennent de la reconversion de bureaux en logements*$. Ces projets ont permis de produire 216 571 logements à partir de 15,6 millions de m² de locaux d’activités. Soit en moyenne 21 000 nouveaux logements autorisés par ce biais au cours de la décennie : un chiffre en nette progression depuis 2021*$.
Des bâtiments de tous types sont concernés : des surfaces de bureaux, mais aussi des locaux commerciaux, industriels, hôteliers voire agricoles, des entrepôts, des bâtiments publics (écoles etc.) ou encore des garages ou parkings aériens.
Source : Programme de recherche « Du tertiaire au logement : quelle réversibilité », financé par la Banque des Territoires.
Le nombre de logements créés annuellement par cette voie oscillait autour de 18 000 unités en moyenne au début des années 2010. Il a dépassé 25 000 unités en 2021, 2022 et 2023.
Un contexte favorable à la « seconde vie » des locaux tertiaires
Le contexte est particulièrement favorable à l’essor de cette conversion du bâti. Dans les villes, le foncier se raréfie. Partout en France, le Zéro Artificialisation Nette des sols (ZAN) fixe un nouvel horizon de densification du patrimoine immobilier. Depuis la crise sanitaire de 2020, la généralisation du télétravail et du flex office, son corollaire, à laquelle s’ajoute le vieillissement du parc de bureaux, ont fait plonger le marché de l’immobilier d’entreprise. Avec la hausse des taux d’intérêt, les investissements dans les bureaux, hôtels et entrepôts ont ainsi chuté d’environ 28-29 milliards d’euros par an entre 2020 et 2022 à 14 milliards d’euros en 2023*$. Les mètres carrés de surfaces de bureaux vides et obsolètes pullulent. La vacance des surfaces de bureaux en Île-de-France a fortement augmenté ces dernières années, passant de 2,6 millions de mètres carrés fin 2019 à 4,76 millions de mètres carrés fin 2023, dont 77 % dits « de seconde main », c’est-à-dire n’ayant pas été occupés au cours des 5 années précédentes, donc peu attractifs*$.
Le contexte législatif est, lui aussi, incitatif. Dès 2018, la loi Elan a renforcé le régime dérogatoire au Plan Local d’Urbanisme (PLU) en faveur des opérations de reconversion vers du logement : ces dernières bénéficient d’un « bonus de constructibilité » de 30 % par rapport au gabarit de l’immeuble d’origine, ce qui solvabilise l’équation financière des projets.
En rendant obligatoire d’importants travaux de rénovation énergétique dans le bâti tertiaire existant, le « décret tertiaire » encourage par ailleurs les propriétaires, depuis 2022, à mettre sur le marché leurs actifs les moins performants.
La loi Climat et Résilience a enfin introduit l’obligation de produire une « étude du potentiel de changement de destination et d’évolution », un préalable à tout projet de construction ou de démolition. La mesure est toujours en attente de décret d’application.
Source : BNP Paribas Real Estate.
Source : Institut Paris Région.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) en première ligne
Sur le long terme, les Plans Locaux d’Urbanismes (PLU) restent des outils privilégiés, à la main des collectivités.
Demeuré inchangé depuis 2006, le nouveau PLU de la Ville de Paris, adopté le 20 novembre 2024 au terme de 4 années de chantier, privilégie l’adaptation et la reconversion de bâtiments existants…Il comporte plusieurs mesures propres à favoriser la reconversion des bureaux en logements sociaux. La proportion de logements sociaux dans la capitale pourrait ainsi fortement augmenter, passant de 22 % fin 2021 à 30 % à horizon 2035, au-delà de l’objectif de 25 % fixé par la loi SRU. La Ville va par ailleurs imposer du logement social dans toutes les nouvelles constructions : les bâtiments neufs de bureaux de plus de 5 000 m² (soit environ 80 % des permis de construire accordés) devront ainsi inclure à minima 10 % d’habitations, dont des logements sociaux. Le PLU de la capitale ambitionne par ailleurs de réduire l’hyperconcentration des bureaux dans l’Ouest parisien, en procédant au rachat d’immeubles de bureaux via une foncière dédiée, pour y créer des logements publics.
Plusieurs autres métropoles françaises (Lyon, Nice, Strasbourg…) misent sur la surélévation des immeubles existants pour créer des logements sociaux malgré le manque de foncier. Avec, par effet rebond, des capacités élargies de financement pour la rénovation des étages inférieurs.
Prise au sens large, la transformation de surfaces d’activités (et non pas des seules surfaces de bureaux) en logements concerne les plus grands centres urbains, mais aussi les pôles urbains secondaires*$, ainsi que de larges couronnes périurbaines incluant des zones rurales.
Dans les faits, certains maires bloquent toutefois les projets de transformation de bureaux en logements. À surface égale, les bâtiments d’activité génèrent en effet davantage de recettes fiscales que les logements et pèsent bien moins sur les services publics locaux. D’un point de vue comptable, il est donc plus intéressant pour les élus locaux de favoriser des opérations de démolition-reconstruction permettant de percevoir la taxe d’aménagement, voire de laisser des bureaux vacants, associés à une taxe foncière plus élevée que pour les logements.
Le Mans, Le Havre, Limoges, Orléans, Rouen, Poitiers, Reims, Blois et Périgueux affichent des volumes de reconversion significatifs, dépassant les 1 000 logements créés. Source : Sitadel2, SDES, mai 2024.
Des freins persistants à une reconversion massive
Le potentiel avéré de la transformation de bâtiments tertiaires en logements ne doit pas être surestimé. Il demeure en effet de nombreux freins à la massification des opérations de ce type. La localisation des immeubles de bureaux est un premier écueil : ceux-ci se situent souvent dans des environnements tertiaires éloignés des quartiers résidentiels, où les particuliers sont moins enclins à habiter.
Sur le plan technique, le gabarit du bâtiment, la nature de sa façade, la structure du gros œuvre ou la présence d’amiante compliquent souvent la reconversion… Chaque opération étant singulière, l’industrialisation des transformations opérées est de fait limitée et la part d’imprévus importante.
Sur le plan financier, les opérations restent difficiles à équilibrer. L’addition de la valeur patrimoniale du bâti et des coûts techniques de transformation ne permet pas toujours de monter des opérations présentant des prix de sortie cohérents avec le marché du logement. L’équation est de ce fait mécaniquement plus facile à résoudre avec des valeurs d’immeuble faibles, en tout cas non surévaluées. Elle l’est également via la création de résidences étudiantes ou seniors, qui présentent une grande régularité de plans intérieurs.
Sur la base de ces constats, l’idée émerge d’anticiper la réversibilité des bâtiments, comme cela a été fait avec le Village des Athlètes des JO 2024, qui a vocation à être transformé en logements. C’est le sens de l’idée d’un permis de construire réversible, qui permet de changer la destination d’un bâtiment : une mesure intégrée au projet de loi visant à faciliter la transformation de bureaux en logements, présenté par le MoDem début 2024. Adopté à l’unanimité par l’Assemblée nationale, ce projet de loi a été suspendu de facto par la dissolution de l’Assemblée en juillet 2024.
Des opportunités liées à la transformation de bâtiments obsolètes
Dans une optique ZAN, la transformation de bâtiments tertiaires vieillissants en logements permet de préserver les terrains non bâtis tout en autorisant une densification urbaine mesurée. Cette reconversion offre aussi l’opportunité de renforcer la mixité urbaine en améliorant l’équilibre entre emploi et logement dans les territoires à forte dominante tertiaire. Elle favorise en outre la production de logements sociaux dans les zones les plus sous-dotées. Ceci en améliorant le bilan carbone de la production de logements sociaux neufs par comparaison aux opérations de démolition-reconstruction, grâce à la conservation d’une partie importante du gros œuvre.
En vue de proposer aux élus des clés de compréhension, retours d’expérience et outils opérationnels, l’Association des Maires d’Île-de-France (AMIF) s’est associée à l’Institut Paris Région pour publier, fin 2023, un guide pratique dédié à l’immobilier de bureaux. Ce guide se veut être une véritable feuille de route pour soutenir les dynamiques locales de transformation d’immeubles tertiaires en logements.
