Quelle gestion du parc immobilier prévoir pour l'entreprise après la crise sanitaire ?
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Quelle gestion du parc immobilier prévoir pour l'entreprise après la crise sanitaire ?

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Modes de détention, surfaces, équipements… ces composantes du parc immobilier ont évolué durant le confinement. Et le retour à la normalité conforte certaines tendances : la généralisation du télétravail met ainsi en lumière le besoin de tiers-lieux.

Des tendances de fond confortées et accélérées

Premier exemple de tendance confortée : le télétravail. « Il préexistait au confinement puisque le taux d’occupation des bureaux était de l’ordre de 60%, précise Jean Dignat, directeur du développement stratégique et commercial de Poste Immo, foncière du Groupe La Poste. « La crise a vidé les bureaux mais le déconfinement ouvre des perspectives : travail à domicile, travail dans un tiers-lieu (coworking), diversité des fonctions exerçant à distance. Le retour au bureau ne se fait pas au niveau de présence d’avant. »

 

Côté aménagement : sécurité et agilité avant tout

Cet essor du télétravail valide aussi un diagnostic : les bureaux doivent offrir une « expérience employé » des entreprises locataires. Moins d’open space, moins de bureaux individuels, selon Jean Dignat « les nouveaux usages se traduisent par des besoins d’espaces de collaboration ». Moins denses, pour des raisons de distanciation, mais aussi plus variés, donc. Contraintes par la crise de retrouver des marges de manœuvres financières, les entreprises doivent s’intéresser à leur parc immobilier, qui constitue généralement leur second poste de dépenses. Comme la crise ouvre une ère d’incertitudes, le coworking est une des solutions agiles qui permet de répondre à ces multiples exigences, notamment en matière de flexibilité.

 

Focus sur les tiers-lieux

Selon Jean Dignat, qui tire des leçons de l’activité ces trois dernières années de la start-up Starway, filiale de Poste Immo, « quand il y a des doutes sur l’évolution de la masse salariale à six mois ou un an alors que les baux courent sur des durées de 6 voire 9 années, le coworking et sa géométrie variable s’imposent ». Avant la crise, on constatait que « le coworking était au début fréquenté par les petites structures. ». Désormais, les grandes entreprises proposent aux salariés de se rapprocher de leur domicile sans s’éloigner de leurs clients.

 

Satisfaire différents impératifs

Repenser son parc immobilier permet de répondre aux différentes exigences issues de la crise. Surtout, cela participe d’une démarche RSE devenue impérative dans certaines composantes (empreinte énergétique des bâtiments et décret dit tertiaire).

Quant au mode de détention, donc à l’arbitrage à opérer entre location/achat, les entreprises favorisaient déjà avant la crise la location. Une tendance confirmée par la crise et ses conséquences. Et puis ne pas acheter, c’est aussi libérer des capitaux propres pour les orienter vers le cœur métier de l’entreprise. Un besoin essentiel à l’heure actuelle.

 

La valeur locative des bureaux et des commerces hors centre-ville

Une baisse de la valeur locative « est probable, selon Jean Dignat. L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), qui concerne les bureaux, et l'indice des loyers commerciaux (ILC) sont des indices composites qui vont logiquement baisser fin 2020. Outre les bureaux dans les grandes villes, la baisse devrait surtout concerner les commerces. Sur ce marché, il existe déjà une fracture entre ceux avec un emplacement centre ou un emplacement satellite. Cette fracture risque de s'aggraver ». 

Entreprises sous IFRS et coworking

Côté comptabilité, la norme IFRS 16 qui impose de comptabiliser presque tous les contrats de location au bilan ne s’adresse qu’aux seules sociétés cotées et aux très grandes entreprises : « Cette norme a relancé l’intérêt pour une grande entreprise à être propriétaire ». À noter cependant que le coworking n’est pas considéré comme une location selon la norme IFRS16.