Investir dans une SCPI

Dans la lignée des deux années précédentes, l’année 2020 est à son tour marquée par un paradigme économique peu avantageux pour les épargnants. D’un côté, on constate le retour d’une inflation proche de l’inflation cible de la BCE (1,7%) de l’autre, une baisse sans précédent des taux d’intérêt et des rendements des placements sans risque (produit à capital garanti). Ce double effet, impactant largement la rentabilité nette des placements, oblige les associations à trouver de nouvelles opportunités d’investissements pour leur surplus de trésorerie.

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Sur l’échelle du risque, les actions d’entreprises et autres produits dérivés proposent les meilleurs rendements mais pour un risque plus élevé à court terme. Au niveau intermédiaire de l'échelle du risque : l'immobilier propose des rendements intéressants pour une prise de risque modérée. 

Au regard des montants élevés d’investissements nécessaires pour acquérir un bien immobilier, comment profiter de ses rendements sans surreprésenter cet actif financier dans un portefeuille et éviter d'assumer une gestion locative chronophage ?

En réponse à cette problématique, la SCPI permet d’investir dans l’immobilier de manière graduelle et d’en tirer des rendements à proportion de son investissement.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

La notion de société civile spécialisée dans l’immobilier

La SCPI (société civile de placement immobilier) est une société civile, par opposition aux sociétés commerciales) dont l'objet social est l'acquisition, l’aliénation et la gestion d’actifs immobiliers. En ouvrant le capital aux investisseurs, la SCPI dispose de fonds propres lui permettant d’acheter des biens immobiliers dans le but d’en tirer des revenus de plusieurs natures dont principalement :

  • des revenus locatifs (foncier) ;
  • des plus-values immobilières.

Les profits réalisés chaque année sont redistribués à l’ensemble des associés sous la forme de quote-part (et non en dividendes en raison du régime de la transparence fiscale propre aux sociétés civiles).

La transparence fiscale des SCPI

La particularité fondamentale des SCPI (ce qui les distingue notamment des SIIC) est le régime de la transparence fiscale. 

Dans les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, les bénéfices sont imposables au niveau de la société. 

Dans le cadre d’une SCPI, les résultats sont imposables au niveau des associés. La société civile ne paye alors pas d’impôt, chaque associé est imposable sur une quote-part du bénéfice proportionnelle à son poids dans le capital social de cette dernière.

Cette quote-part est ensuite ajoutée à l’ensemble des revenus de l’associé puis est imposable selon son régime fiscal. 

Dès lors, si l’associé est une personne morale assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS), la quote-part des bénéfices de la SCPI sera considérée comme une variation de l’actif net du patrimoine de l’associé, imposable à l’IS. Elle ne pourra pas bénéficier des crédits d’impôt et autres déductions fiscales applicables aux particuliers (soumis à l’impôt sur le revenu) si les opérations réalisées le permettent.

Les différentes formes de SCPI en fonction de leur composition

Bien que les SCPI aient un objet social commun (l’achat et la gestion de bien immobilier), elles peuvent se distinguer en plusieurs catégories en fonction de la prépondérance de leur revenu ou des avantages octroyés aux associés :

  • la SCPI de rendement. Il s’agit de la forme la plus répandue où l’essentiel des produits réalisés provient de l’agrégation des loyers perçus ;
  • la SCPI de plus-value. La majeure partie des revenus proviennent des plus-values réalisées par la vente de biens immobiliers. Elle ne propose donc pas de rendements réguliers, mais à terme, des plus-values issues de la valorisation des biens vendus ;
  • la SCPI fiscale. En vertu de la transparence fiscale, les associés peuvent bénéficier des avantages fiscaux issus des opérations réalisées par la SCPI (loi Pinel, loi Malraux, déduction des déficits…). Les SCPI fiscales sont donc spécialisées dans les activités immobilières proposant des avantages fiscaux aux investisseurs.

Toutefois, si l’associé est une personne morale soumise à l’IS (impôt sur les sociétés), il ne pourra pas bénéficier de la plupart des réductions et crédits d’impôt applicables aux particuliers assujettis à l’impôt sur le revenu. De même, les associations sont soit :

  • soumises à l’IS (en cas de prépondérance de l’activité lucrative) ;
  • en franchise d’impôt ;
  • en régime mixte avec une partie de l’activité soumise à l’IS et l’autre partie, non lucrative, exonérée d’impôt.

Il est conseillé aux associations de s’orienter vers les SCPI de rendement ou de plus-value.

Les caractéristiques d'un placement dans une SCPI

La SCPI est une solution d’investissement offrant une bonne stabilité pour des rendements avantageux. Cependant, le manque de liquidité des parts implique un placement sur un horizon relativement long.  

Rendements avantageux et stables

L’immobilier est connu pour avoir une volatilité (variation de prix sur une courte période) inférieure aux actions cotées d’entreprises et donc, un risque financier moindre. En investissant dans l’immobilier, la SCPI permet de répercuter ces caractéristiques financières sur les détenteurs de parts. 

Ainsi, la SCPI opère à la fois une diversification sur une même classe d’actif en détenant plusieurs biens immobiliers tout en indexant sa valorisation et ses rendements sur la performance du marché immobilier. En d’autres termes, le risque est inférieur à celui d’un achat d’un bien immobilier en nom propre puisque les aléas (locatifs, baisse de la valeur d’un bien, dégradations…) sont dilués sur l’ensemble du parc immobilier détenu par la SCPI.

Ainsi, bien que toutes les SCPI n’offrent pas les mêmes rendements aux investisseurs, la rentabilité moyenne des SCPI de rendement est attractive et avoisine les 4% brut par an.

Quel horizon de placement dans une SCPI ?

La SCPI, du fait de son absence de cotation, soulève une problématique de liquidité des parts.

En effet, les cessions de parts de SCPI se font au gré à gré sans possibilité de passer par un marché côté comme pour les actions.

Cette situation présente les avantages de ses inconvénients :

  • la fixation de la valeur d’une part n’est pas soumise aux aléas du marché (volatilité fiable) de sorte qu’elles peuvent présenter une certaine résilience aux crises immobilières ;
  • liquider son investissement dans une SCPI implique de trouver un acheteur. Il en découle des frais de transaction supérieurs. Néanmoins, certaines SCPI entretiennent des disponibilités suffisantes pour procéder aux rachats de ses propres parts afin d'accroître leur liquidité.

Ceci étant, la SCPI reste une bonne solution de placement pour un horizon supérieur à 8 ans. Les rendements sont stables et intéressants, faisant de la SCPI une solution de placement à moyen/long terme incontournable.