Tout savoir sur le cautionnement bancaire

Le cautionnement est défini par l’article 2288 du Code civil. Il s’agit d’un « contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». Ce mécanisme de garantie est utilisé par les banques pour se protéger des impayés, notamment dans le cadre des prêts immobiliers.

Une caution est un engagement pris par un cautionnaire envers un bénéficiaire pour garantir l’exécution d’une obligation financière ou contractuelle de la part du débiteur principal.

Lors d’un prêt immobilier, les banques demandent systématiquement une garantie emprunteur afin de se protéger contre les impayés non pris en charge par l’assurance emprunteur du crédit immobilier. Cette garantie peut prendre deux formes :

• La garantie réelle : elle porte sur les biens comme sur les actifs du débiteur. En pratique, la banque dispose d’un droit de saisie en cas de défaillance de l’emprunteur. Il s’agit notamment de l’hypothèque et du nantissement. Auparavant, il existait également un mécanisme du privilège de prêteur de deniers (PPD). Celui-ci a été remplacé par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers depuis le 1^er janvier 2022.
• La garantie personnelle ou caution : un organisme financier spécialisé ou une personne physique s’engage à prendre le relais du paiement de vos échéances en cas de défaillance. 

Il existe trois formes de cautions bancaires :  

• La caution prêteur : elle est accordée par un organisme spécialisé dans le cautionnement bancaire, en échange d’une rémunération prise en charge par l’emprunteur.
• La caution mutuelle : elle est accordée par une société privée d’assurance ou de prévoyance. En contrepartie, l’adhérent paye des cotisations. 
• La caution personnelle : une personne physique (souvent un membre de la famille) s’engage à rembourser la dette. La banque vérifie toujours le profil de la caution. Cette dernière doit être en mesure d’assurer les remboursements des mensualités. Cette caution est gratuite, elle n’engendre de ce fait aucuns frais.

Dans les deux premiers cas, la caution repose sur le principe de la mutualisation des risques. Les cotisations de l’ensemble des adhérents permettront de rembourser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur.

En cas de non-paiement du crédit immobilier, la caution se substitue au débiteur. Elle rembourse alors les mensualités à sa place. L’ampleur de son engagement dépend de la nature du cautionnement.

Si la caution accordée est simple, la banque doit d’abord tenter de récupérer les mensualités impayées auprès du débiteur principal, c’est-à-dire l’emprunteur. Il s’agit de vérifier sa solvabilité. Elle doit, au préalable, engager des poursuites à son encontre. Elle doit, par ailleurs, épuiser tous les recours à sa disposition pour obliger l’emprunteur à payer sa dette. C’est pourquoi la caution peut être appelée au paiement de la dette uniquement en cas d’insolvabilité du débiteur.

En outre, en cas d’enregistrement de plusieurs cautions simples, la dette peut être répartie entre les différentes cautions, au prorata de leur engagement. Ce partage est réalisé en vertu d’un principe légal appelé « bénéfice de la division ».

En revanche, en cas de caution dite solidaire, l’établissement prêteur peut exiger l’intervention de la caution dès le 1^er incident de paiement. Elle n’a dès lors pas besoin de passer par le débiteur principal pour vérifier au préalable sa solvabilité. Par ailleurs, en cas d’enregistrement de plusieurs cautions solidaires pour la même dette, l’établissement prêteur peut réclamer le paiement de la totalité de la dette à chacune des cautions. Chacune est redevable de l’entièreté de la dette. Il n’y a par conséquent pas de bénéfice de la division.  

Attention, l’existence d’une caution ne décharge pas l’emprunteur du paiement de sa dette. En effet, en cas de défaillance, la caution rembourse la banque, puis se retourne contre le débiteur. Il peut, par exemple, lui proposer un délai supplémentaire ou la mise en place d’un échéancier afin de lui permettre de rembourser sa dette. À défaut, il peut engager toutes les poursuites nécessaires. Il peut notamment demander la saisie, puis la vente forcée du bien immobilier. 

La mise en place de la caution bancaire impose un certain formalisme. Elle implique également des frais.

Pour obtenir une caution bancaire, vous pouvez vous adresser à l’un de vos proches ou vous tourner vers un organisme spécialisé :

• Le Crédit Logement : il s’agit de l’organisme le plus connu en France. Il cautionne près d’un tiers des crédits immobiliers.
• Les organismes de cautionnement réservés à certaines professions. Il en existe pour les fonctionnaires de l’éducation nationale, les policiers, les gendarmes, les employés du secteur hospitalier ou encore les employés de La Poste.
• Les sociétés spécialisées partenaires des banques. 

En pratique, les établissements prêteurs imposent bien souvent un organisme de caution particulier. Vous n’aurez en conséquence pas toujours le choix.

Les formalités dépendent de la nature de la caution.

Si la caution est une personne physique, son engagement doit être clair. La caution est limitée à un montant principal et à ses accessoires, exprimés en toutes lettres et en chiffres dans le contrat. Son cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur.

En revanche, si la caution est une personne morale, le cautionnement peut garantir un montant précis. Il peut également couvrir toutes les sommes présentes ou futures, déterminées ou déterminables, dues par l’emprunteur. Il est inutile de préciser en chiffres et en lettres le montant de la caution. 

Dans tous les cas, lors d’un cautionnement solidaire, le contrat doit préciser l’absence de bénéfice de discussion et de division.

Enfin, l’acte de caution peut être manuscrit ou non. Il peut être rédigé sous seing privé ou faire l’objet d’un acte notarié. Dans les deux cas, il devra obligatoirement être attaché au contrat de prêt.  

La caution bancaire accordée par un organisme a un coût. Celui-ci varie en fonction du montant du prêt, mais également en fonction de sa durée. Les tarifs diffèrent en outre d’un organisme à l’autre.

Dans tous les cas, les frais de cautionnement sont pris en charge par l’emprunteur. Ils sont versés à la signature de l’acte de vente, en même temps que le prix du bien, les frais de notaire ou les frais d’agence.

La plupart du temps, les frais relatifs à une caution bancaire se divisent de la façon suivante :

• Une commission non remboursable versée à l’organisme de caution : comptez en moyenne entre 150 € et 850 € pour un prêt classique.
• Une participation au FMG (fonds mutuel de garantie) : celle-ci correspond à environ 0,89 % du capital emprunté, à laquelle s’ajoute une somme forfaitaire. La participation au FMG est restituée à l’emprunteur à hauteur de 70 % dans le mois suivant la clôture du crédit immobilier, en fonction de la politique de l’organisme. C’est le cas notamment pour les cautionnements accordés par le Crédit Logement.

Pour mieux comprendre le fonctionnement du remboursement des frais d’une caution bancaire, prenons un exemple simple. Vous empruntez 300 000 € pour financer l’achat de votre résidence principale. Les frais de caution s’élèvent à 5 000 €. La commission s’élève à 500 €. Les 4 500 € restants correspondent à la contribution au FMG. Une fois votre prêt remboursé, vous recevrez une restitution de 3 375 € (4 500 × 75 %).

Attention, précisons que certains organismes de caution ne remboursent rien au terme du prêt.

La caution bancaire présente un certain nombre d’avantages pour les emprunteurs. Il est toutefois nécessaire de tenir compte de ses inconvénients avant de l’utiliser comme garantie d’un prêt immobilier.

Cette garantie nécessite, tout d’abord, un formalisme simplifié par rapport à l’hypothèque. Cette dernière impose obligatoirement le recours à un acte notarié. A contrario, la caution peut être accordée dans le cadre d’un contrat sous seing privé.

Par ailleurs, en cas de revente de votre bien, vous avez la possibilité de transférer votre caution sur le crédit immobilier souscrit pour l’acquisition de votre nouveau logement. Ce n’est pas le cas pour une hypothèque. En effet, ce mécanisme est directement attaché à un bien en particulier. Elle n’est ainsi pas transférable.

La caution est ensuite bien moins coûteuse en comparaison de l’hypothèque. Elle n’engendre aucuns frais de mainlevée, ni pénalité, en cas de remboursement anticipé du prêt immobilier. Par ailleurs, le mécanisme de remboursement de la participation au FMG réduit considérablement le coût de cette garantie.

Enfin, la caution évite la dépossession du bien immobilier en cas d’impayés. La banque peut obtenir le remboursement de son prêt sans saisir puis vendre votre logement. 

L’organisme peut, tout d’abord, vous refuser sa caution à la suite de l’étude de votre profil. C’est notamment le cas s’il estime le risque d’impayés trop élevé.

Il est, par ailleurs, impossible de demander une caution dans le cadre d’un prêt d’accession sociale (PAS).

La caution bancaire est un mécanisme fort pour garantir son prêt immobilier. Toutefois, sa pertinence dépend de votre situation tout comme de vos besoins. Pour connaître la solution la mieux adaptée à votre profil, rapprochez-vous de votre conseiller La Banque Postale. 

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez votre capacité de remboursement avant de vous engager.