Financer l’achat de son local professionnel avec et sans apport

Si la location des locaux professionnels est bien souvent la solution la plus accessible au lancement de son activité, l’achat répond rapidement aux enjeux financiers, juridiques et fiscaux du dirigeant.

L'achat des murs professionnels lève évidemment les contraintes relatives au bail commercial. Il protège des augmentations imprévisibles des loyers commerciaux dans le temps mais aussi du risque d’éviction : l’entreprise est chez elle, peut y rester autant de temps qu’elle le souhaite et adapter à l’envi ses locaux à son usage.

Sur le plan financier, l’achat permet d'augmenter le patrimoine et donc la valorisation de l’entreprise sur le marché et, au moment de la revente, l'entreprise peut consolider sa trésorerie. Fiscalement, l’ensemble des frais d’acquisition et d’entretien des locaux de même que les intérêts d’emprunt sont déductibles du chiffre d’affaires. Ils réduisent donc d’autant le bénéfice imposable sur la durée de l’amortissement pouvant aller jusqu’à 25 ou 30 ans. Enfin, présenter un bien immobilier à l’actif, facilite la négociation de prêt avec son banquier.

En l’occurrence, obtenir un crédit bancaire Moyen/Long Terme est aujourd’hui le moyen classique de financement de ses locaux. Il permet d’obtenir des fonds importants sur 15 ans. L’ensemble des modalités de financement est déterminé dès la signature du contrat : le montant emprunté, la durée du financement, le rythme des remboursements, les conditions tarifaires (taux variable ou fixe, frais). La conjoncture actuelle, avec des taux d’intérêts très bas, plaide pour cette solution de financement. Un contexte d’autant plus favorable qu’il est généralement conseillé de surdimensionner son investissement en prévision des fluctuations à venir de l’activité. En d’autres termes, d’acheter plus de mètres carrés pour absorber les futurs développements de l’activité… comme les éventuels besoins de stockage.

Pour acheter, plusieurs options offrent des possibilités d’optimisation fiscale et patrimoniale. L’achat à titre privé du local par exemple, permet de réduire le passif du bilan professionnel en louant le local à l’entreprise mais aussi de se constituer, à titre personnel, un revenu complémentaire et un capital en prévision de la retraite.

Passer par une SCI (Société Civile Immobilière) permet, cette fois, d’associer un ou plusieurs partenaires à l'acquisition du bien tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Les intérêts du crédit sont en effet déductibles du revenu imposable de la SCI, faisant baisser au départ la base imposable des associés.

Pour les entreprises qui ne disposent pas d’un apport suffisant pour décrocher ce crédit bancaire classique, le crédit-bail constitue actuellement la meilleure alternative. Il s’agit d’une opération de location, en général sur une durée de 10 à 15 ans, à usage professionnel, assortie d’une promesse unilatérale de vente. Les avantages sont nombreux. Par rapport à une location classique, les loyers passent en frais généraux et sont déductibles du résultat de l'exercice quand un crédit classique ne permet de déduire que l'amortissement et les intérêts. Il est en outre possible d’adapter le profil des loyers à ses besoins (loyers constants, dégressifs ou spécifiques). Mieux, le bien n'apparaît pas à l'actif du bilan mais seulement dans les engagements hors bilan. A la clé, un endettement plus limité que la réalité, une solvabilité intacte et une capacité d'emprunt à l’avenant, pendant toute la durée du crédit-bail.