SCI, démembrement, holding : quelle option retenir pour la détention de l’immobilier d’entreprise ?

La SCI est le véhicule de choix pour détenir l’immobilier d’entreprise : mais ce n’est pas le seul. Le dirigeant doit veiller à bien identifier ses objectifs afin d’adapter les statuts, opter ou non pour l’impôt sur les sociétés, démembrer le bien ou les parts ou recourir à une holding. Explications par Joris Picard, ingénieur patrimonial au sein de BPE, la banque privée de La Banque Postale.

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En quoi le mode de détention de l’immobilier d’entreprise via une SCI peut s’ajuster aux objectifs patrimoniaux du dirigeant ?

Joris Picard, ingénieur patrimonial au sein de BPE, la banque privée de La Banque Postale

Joris Picard : En termes de transmission du bien, la société civile immobilière (SCI) ouvre bien des possibilités. Par exemple, lors d’une donation ou une succession, l’emprunt bancaire et les comptes courants d’associés sont déduits de la valeur de l’immeuble pour valoriser les parts transmises. Cela crée une dynamique intéressante en cas de donation précoce, car la création de valeur future profite au patrimoine de celui qui les reçoit.

Au plan civil, une rédaction appropriée des statuts permet ainsi de dissocier avoir et pouvoir en désignant un gérant parmi les associés, tout en ajustant ses prérogatives, ou d’organiser les relations entre associés cas de démembrement des parts. La SCI offre aussi un espace de liberté en matière de distribution des résultats : l’assemblée générale ajuste la part du résultat disponible annuel à distribuer aux associés. En détention directe, le propriétaire encaisse les loyers sans modulation possible. Enfin, en cas de succession, il peut être prévu une clause d’agrément, qui permettra aux associés survivants d’accepter ou non l’entrée d’un héritier au capital.

Pourquoi la question de la revente du bien doit jouer dans l’option fiscale de la SCI ?

J. P. : Souvent, le choix entre SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) se fait au regard du seul moment de l’acquisition et donc de l’optimisation des flux financiers. Le choix de l’IS correspond à une approche entrepreneuriale forte. La société paie son impôt à un taux de 15 et 25 % sur un résultat minoré par l’amortissement du bien. Pendant la phase d’investissement, cette option permet généralement d’accélérer le remboursement ou d’acquérir des locaux plus grands. Mais cette vision en trompe-l’œil occulte le temps de la revente du bien, puis de la dissolution de la SCI, où il y aura deux impositions : l’IS sur la plus-value et le prélèvement forfaitaire unique de 30 % lors de la liquidation. A l’inverse, à l’IR, l’associé particulier est imposé plus lourdement chaque année sur les loyers, mais il profite d’une exonération d’impôt sur la plus-value si la cession intervient après trente ans de détention. Il est important de prendre en compte dès le début la temporalité des impositions, car après cinq ans l’IS devient irrévocable.

Y a-t-il des dispositifs méconnus qui méritent d’être considérés ?

J. P. : Le démembrement de propriété. Adapté à de nombreuses situations, il divise la propriété entre l’usufruit – qui permet de profiter du bien ou de ses revenus – et la nue-propriété, qui est au fond le droit à la propriété future au terme de l’usufruit.
Première hypothèse pertinente pour un bien professionnel : le dirigeant acquiert la nue-propriété de l’immeuble et la société d’exploitation l’usufruit temporaire. Cette solution est avantageuse pour la société d’exploitation qui s’acquitte d’un usufruit à la fois moins coûteux qu’un loyer et plus protecteur qu’un bail. Le dirigeant, qui renonce temporairement aux loyers, récupère à terme les revenus. Ayant observé des dérives de ce mode d’investissement, notamment sur l’immobilier non-professionnel, le législateur y a mis un coup d’arrêt en 2012. Il peut toutefois encore se pratiquer valablement pour l’immobilier professionnel, par exemple lorsque le vendeur de l’immeuble est à l’IS. Ce qui suppose de disposer de la capacité financière pour acquérir la nue-propriété et de ne pas poursuive un but principalement fiscal.

Autre configuration : céder l’usufruit temporaire des parts de la SCI à la société d’exploitation. Cette dernière co-contrôle alors la SCI dont elle est locataire, le dirigeant renonce lui aux dividendes futurs pendant la durée du démembrement. Un schéma pertinent là aussi, mais sur lequel plane le risque d’un abus de droit fiscal, si la durée du démembrement et la valorisation de l’usufruit ne tiennent compte que du seul intérêt du dirigeant. Le démembrement peut surtout servir un objectif de transmission familiale sans nuire à la pérennité de l’entreprise, si le dirigeant transfère la nue-propriété des parts de la SCI à ses enfants.

Dans quelles situations est-il pertinent d’envisager la création d’une holding ?

J. P. : Le recours à la holding se développe depuis vingt ans sur le segment des TPE et des professionnels et plus récemment au sein des professions libérales depuis la création des sociétés de participations financières de professions libérales (SPFPL). Cela répond à des enjeux forts pour les professions de santé où l’investissement technique ou immobilier est de plus en plus lourd. Une holding permet de rationaliser les organisations et d’agréger les moyens. Elle doit être envisagée ainsi au regard des objectifs professionnels et familiaux du dirigeant, et pas seulement dans un schéma d’optimisation fiscale.