Estimer sa maison dans le cadre d’une succession ou d’une donation

22 OCTOBRE 2019

C'est souvent au moment d'une vente, mais aussi d'une succession ou d'une donation que se pose la question de la valeur à attribuer à un bien immobilier. Comment estimer son bien (maison, appartement, terrain,...) au plus juste et éviter de tomber dans le piège de la sous-évaluation ? Explications.

Estimer vous-même votre bien immobilier

En France, l'estimation qu'un contribuable fait d'un bien immobilier, que cela soit dans le cadre d'une succession ou d'une donation, est libre. Il peut donc inscrire le montant de son choix dans l’acte de transfert de propriété.
Pour commencer, faites-vous une première idée de sa valeur : vous pouvez vous renseigner sur les prix de l’immobilier pratiqués dans votre ville. Comparez votre logement à un bien le plus semblable possible en termes de superficie, de localisation et de niveau de prestations.
Et aussi : le ministère des finances a mis en place le simulateur «Patrim» pour une estimation dans le cadre d'une succession ou d'une donation. Pour y avoir accès, rendez-vous sur le site impots.gouv.fr muni de votre numéro fiscal et de votre mot de passe si vous avez déjà un compte, puis sélectionnez la rubrique «Données publiques - Rechercher des transactions immobilières pour m'aider à estimer mon bien». Vous n’aurez plus qu’à renseigner les caractéristiques du logement.

Faire estimer votre logement par un spécialiste

Même avec différents simulateurs et la possibilité d’une estimation libre, il est cependant fortement conseillé de se tourner vers un agent immobilier ou un notaire pour obtenir la « valeur vénale » la plus juste du bien, soit le prix du marché au jour du décès ou de la donation.
Pourquoi ? Cela est indispensable pour calculer les droits de succession ou de donation - autrement dit des impôts sur les sommes perçues - qui reviennent à l’administration fiscale. Cette dernière se donnant la possibilité de contester l'estimation annoncée si elle pense que celle-ci est sous-évaluée.
Quel coût ? Si un agent immobilier peut réaliser cette expertise gracieusement (renseignez-vous), cela n'ait pas forcément le cas d'un notaire. Les tarifs d'une expertise notariale varient selon le type de bien et le temps donné (il existe des barèmes de rémunérations pour cet acte).

Eviter la sous-évaluation

Toute sous-évaluation, erreur ou omission peut entraîner un redressement fiscal. S'il est prouvé que votre bien a été sous-évalué, l’administration fiscale vous réclamera la régularisation des droits de succession ou de donation, et pourra appliquer une majoration et des intérêts de retard.
Sans oublier : la sous-évaluation d'une maison peut être pénalisante dans le cas d'une revente rapide. Car si les héritiers viennent à la vendre à un prix supérieur à celui déclaré, ils seront contraints de payer un impôt sur la plus-value réalisée. 

Des décotes peuvent être applicables

Le régime applicable à l'estimation du prix d'un bien immobilier diffère en fonction de l'acte juridique : donation ou succession.
Lors d’une succession, il est toléré un abattement de 20 % de la valeur vénale lorsque le bien hérité constituait la résidence principale du défunt et qu'il continue à être occupé par le conjoint survivant ou des enfants mineurs ou handicapés.