Défiscalisation immobilière : loi Pinel, LMNP, quelles options choisir ?
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Défiscalisation immobilière : loi Pinel, LMNP, quelles options choisir ?

Vous projetez d’investir dans un programme immobilier neuf et vous souhaitez bénéficier d’avantages fiscaux. Quel type de bien privilégier ? Quelles sont les meilleures solutions ? Et quels sont les avantages fiscaux possibles ?

La loi Pinel, le dispositif majeur de défiscalisation immobilière

Créée pour à la fois inciter les Français à investir dans l’immobilier locatif et faire baisser le prix des loyers dans les zones en manque de logements, la loi Pinel est le dispositif législatif phare de défiscalisation immobilière. Il consiste à vous offrir une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 21 % du montant de votre investissement immobilier (12 % si vous vous engagez à louer 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans). Pour en bénéficier, vous devez acheter un logement (neuf, à construire, ou dans certaines communes, dans l’ancien avec des travaux d’au moins 25%) se situant en zones A bis, A et B1 (zones d’habitation où la demande en logements est la plus forte en France), et respecter des plafonds de loyers lors de sa mise en location. Pour cette année 2020, la loi Pinel a été complétée par le nouveau dispositif Denormandie qui étend en quelque sorte son principe aux logements anciens (principalement classés en zone B2 et C).

Les résidences seniors, entre rentabilité et tranquillité

En France où le vieillissement de la population s’accentue, l’achat dans une résidence senior apparaît comme un investissement malin. En plus de vous permettre de récupérer la TVA à 20 % sur le prix d’achat et de ne pas avoir à vous occuper de la gestion locative du bien qui reste à la charge de l’exploitant (pas de temps perdu, pas de vide locatif), investir dans une résidence senior vous fait obtenir soit le statut fiscal avantageux de loueur meublé non professionnel (LMNP), soit le bénéfice de la loi Censi-Bouvard (voir ci-dessous).

Avec le statut LMNP, vous avez le choix entre :

  • le régime micro-BIC équivalent à un abattement fiscal de 50 % sur vos loyers (seule la moitié des loyers perçus sont imposés) ;
  • le régime réel simplifié qui permet d’amortir les charges et les amortissements des revenus locatifs déclarés (environ 80 % des loyers annuels reçus peuvent ainsi être sortis de votre assiette d’imposition).

D’autres possibilités dans les résidences étudiantes et de tourisme

Vous pouvez également profiter de l’ensemble de ce dispositif législatif évoqué ci-dessus (récupération de la TVA, choix entre le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard) si vous décidez d’investir dans un autre type de résidence de services, comme les résidences étudiantes ou les résidences de tourisme. Pour toutes ces résidences de service pouvant offrir des taux de rentabilité supérieurs à 4 %, vous pouvez bénéficier de la loi Censi-Bouvard plutôt que du statut LMNP.

Dans ce cas, vous profitez d’une réduction d’impôt de 11 % du montant de l’achat (dans une limite de 300 000 €) avec l’obligation de mettre le bien en location pendant 9 ans. En cette période de taux d’intérêt historiquement bas, emprunter pour financer son investissement locatif présente de nombreux avantages.