SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE (SCI)

Créée pour une durée maximum de 99 ans, une société civile immobilière est une société créée par 2 personnes au minimum qui lui apportent des biens immobiliers. Ces biens deviennent alors la propriété de la SCI et non plus celle des associés. Les associés détiennent, en contrepartie, des parts de la SCI. Son activité est centrée sur l’acquisition, la location, la gestion ou la construction des immeubles.

Une SCI est, le plus souvent, constituée par des membres d’une même famille. C’est alors un moyen de gestion et de transmission des biens immobiliers familiaux et son activité consiste alors principalement à gérer l’immobilier que ce soit au travers de locations ou de mises à disposition de biens à un ou plusieurs associés de la SCI.

La création d’une SCI peut être effectuée au moment de l’acquisition d’un bien immobilier à usage privé ou de locaux professionnels ou encore à l’occasion d’une donation de biens immobiliers.

La SCI peut également être créée suite à un décès afin de permettre, par exemple, de répartir des biens entre certains héritiers, sans toutefois léser ceux qui en seraient exclus et qui se verront alors attribuer d’autres éléments du patrimoine du défunt, en dehors de la SCI.

Avantages et inconvénients d’une SCI

Créer une SCI peut être un moyen d’anticiper et d’optimiser la transmission de son patrimoine (notamment les droits à acquitter).

En permettant de se soustraire aux règles de l’indivision, la SCI contribue à préserver le patrimoine en évitant son démembrement par la sortie forcée de l’indivision ou la vente de biens en dehors de la famille. Enfin, la gestion des immeubles par la SCI échappe aux règles du régime matrimonial ou du statut des concubins.

La SCI permet également de faciliter la gestion des biens d’un enfant handicapé et/ou incapable ou de séparer la gestion d’un patrimoine privé et d’un patrimoine professionnel, un moyen de diversifier les risques.

En revanche, la création d’une SCI implique de respecter rigoureusement certaines contraintes de gestion.
En premier lieu, lors de la création il faut rédiger les statuts. Ceux-ci vont régir l’organisation de la SCI et déterminer les droits et devoirs de chacun des associés. C’est un acte fondateur qu’il convient d’établir avec précision en veillant à ce qu’ils soient bien adaptés à la situation familiale ou patrimoniale.  Il est souvent préférable de faire appel à un notaire ou à un avocat spécialisé. En complément, il est également recommandé de rédiger un règlement intérieur qui précise les conditions d’occupation des biens apportés à la SCI : résidence principale d’un ou plusieurs associés, mise à disposition, location…
De plus, dans le cadre d’une SCI, obligation est faite, par exemple, de convoquer une assemblée générale et de réaliser un rapport de gestion annuellement. Par ailleurs, il faut signaler que les associés sont tous solidaires des dettes, à hauteur de leurs apports. Enfin, contrairement à un investisseur personne physique, une SCI ne peut utiliser les Plans d’Epargne Logement (PEL) détenus par les associés pour financer les acquisitions.

Gérer des liquidités dans le cadre d’une SCI

Que faire de la trésorerie de votre SCI suite à la vente d’un bien immobilier et en attente d’un nouvel investissement ? Comment conserver un volant de trésorerie pour financer des travaux à venir ou distribuer ultérieurement ses revenus ?

Si les statuts et la nature de votre SCI le permettent et dans le cadre qui aura été fixé, vous pouvez placer cette trésorerie et espérer ainsi obtenir des revenus financiers. Dans ces conditions, ces revenus seront alors répartis entre les associés à hauteur des parts qu’ils détiennent.