Immobilier : deux stratégies d’investissement - La Banque Postale
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Immobilier : zoom sur deux stratégies d’investissement

Diversifier son patrimoine, préparer sa retraite… les raisons d’investir dans la pierre sont nombreuses. D’où l’importance de connaître deux dispositifs majeurs, le Pinel et le statut de loueur en meublé non professionnel.

Dispositif Pinel : l’essentiel à savoir

Parmi les solutions pour investir dans le neuf tout en bénéficiant d’un dispositif fiscal spécifique, le dispositif Pinel tient la primeur. Zoom sur la fiscalité, d’abord. La réduction d’impôt sur le revenu est de 12% du prix de revient de l’investissement réalisé, retenu dans la double limite de 300 000 € et d’un plafond du prix par m2 de 5 500 €, pour un engagement de location de 6 ans. Ce taux est majoré à 18 % pour un engagement de 9 ans et à 21 % pour un engagement de 12 ans. Cette réduction est répartie sur la durée d’engagement du bien. Elle est accordée dans la limite de 2 logements par an, et est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux.

Attention, pour les investissements réalisés à compter de 2023, le taux sera progressivement réduit.

Ce dispositif fiscal n’est pas sans contreparties. En plus de l’investissement consenti, il requiert un engagement de location du logement nu, à titre de résidence principale, pendant une durée minimum de 6 ans, dans les conditions suivantes :

  • Le montant du loyer ne doit pas être supérieur à un plafond par m2 fixé chaque année selon la situation géographique du bien et la surface du logement,
  • Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un plafond déterminé selon la composition du foyer fiscal et la situation géographique du bien
  • Le locataire ne peut être un membre de votre foyer fiscal (en revanche, le locataire peut être un ascendant ou descendant).

L’offre de logements est assez abondante pour le Pinel, il faut donc sélectionner avec beaucoup d’attention la commune dans laquelle investir.

Une alternative plus souple : les SCPI Pinel

Investir dans l’immobilier se réalise aussi en achetant des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Les SCPI Pinel investissent dans des appartements éligibles au dispositif Pinel, donc dans des logements neufs ou réhabilités avec des critères de performance énergétique. En investissant dans la SCPI Pinel, vous bénéficiez aussi du dispositif fiscal Pinel. Mais on peut accéder aux SCPI Pinel avec des montants d’investissement beaucoup moins élevés, quelques milliers d’euros en général, et de manière progressive en achetant des parts au fil du temps.

Les atouts de la location meublée

Dans un contexte compliqué pour les propriétaires bailleurs (prix d’acquisition élevés, loyers stagnants voire encadrés), il existe le dispositif de la location meublée non professionnelle (LMNP). Il ne s’agit pas de location saisonnière pour les touristes, mais de location meublée à l’année pour un public y résidant à titre de résidence principale. Pourquoi s’y intéresser ? Un, parce que la demande en logement meublé est forte, notamment par les étudiants et jeunes actifs, et l’offre est encore insuffisante en France.

Deux, parce que les loyers peuvent être plus élevés qu’en location nue (non meublée), souvent de l’ordre de 10 à 15% selon la situation géographique du bien. Trois, parce que le bail est plus souple (un an maximum contre trois ans en location nue), notamment depuis le « bail mobilité » de la loi Elan (novembre 2018) réservé aux actifs en situation de mobilité professionnelle ou aux étudiants avec un bail possible dans une fourchette de 1 à 10 mois. Et la reprise du logement est aussi plus simple (préavis moins long). Quatre enfin, parce que le régime fiscal est spécifique.

  • Au plan fiscal, les loyers perçus en LMNP ne sont pas de revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La location est considérée comme non professionnelle lorsque les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC ...) ou lorsque ces recettes sont inférieures à 23 000 €.
  • Deux régimes d’imposition sont possibles. Pour un montant de loyers, charges comprises, inférieur à              72 600 euros par an (nouveau seuil en 2021), vous pouvez opter pour le micro-BIC, qui consiste à appliquer un abattement forfaitaire égal à 50% des revenus.
  • Autre possibilité : opter pour le régime d’imposition au réel, plus contraignant administrativement. En revanche, il permet de déduire des revenus imposables les charges locatives réelles ainsi que la valeur d’usage annuelle, appelée amortissement, du bien immobilier, des biens mobiliers, de certaines dépenses de travaux… Ces amortissements sont calculés selon des règles précises qui requièrent, en plus de la tenue d’une comptabilité, souvent l’aide d’un expert-comptable.