Acheter sans être mariés,
c’est possible

14 MARS 2016

Vous vivez en concubinage ou êtes pacsés et vous avez envie de construire un nid douillet ensemble ? Cela est bien entendu possible. Attention cependant, à la différence des couples mariés, l’achat d’un bien immobilier en « union libre » n’offre pas les mêmes garanties sur le plan juridique. D’où l’importance de prendre ses précautions en amont ! Alors avant de sauter le pas, étudiez toutes les possibilités pour faire le meilleur choix !



En matière d’achat immobilier pour les couples non mariés, la forme la plus courante reste l’achat en indivision. Il existe cependant d’autres possibilités à prendre en compte telles que la tontine ou l’achat en SCI. Revue de détail.

L’achat en indivision : la formule la plus classique

Réaliser un achat immobilier en indivision implique que chaque concubin (appelé « indivisaire ») acquiert une part du logement à hauteur de sa participation financière. Chacun devient ainsi propriétaire en fonction de sa mise. Sur le plan juridique, les deux noms figurent sur l’acte notarié et chacun des indivisaires a des droits sur la totalité du bien.  

Dans le cadre de l’indivision, les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité.  La loi énumère différentes décisions pouvant être mises en œuvre par un ou plusieurs indivisaires représentant les deux tiers des droits indivis. Par ailleurs, une convention d’indivision ayant pour but d’organiser la gestion de l’indivision et d’en fixer les règles de fonctionnement peut être conclue.

Cependant, en cas de litige, si l’un des deux indivisaires détient au moins 2/3 des droits indivis, il peut faire une demande d’autorisation de vendre auprès du tribunal de grande instance.

Enfin le régime de l’indivision est provisoire. La loi pose comme principe que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Si l’un des indivisaires décide de mettre en vente sa quote-part, les autres, qui ne peuvent s’y opposer, disposent d'un droit de préemption sur la quote-part cédée.

Une fois la vente réalisée, chacun percevra le prix de vente sur ses quotes-parts respectives.

Autre cas de figure à considérer : le décès. Dans cette situation, vous n'aurez aucun droit sur les parts du partenaire décédé, sauf si une convention ou un testament stipule le contraire. Ce sont alors les éventuels héritiers qui deviennent indivisaires. Ils peuvent ainsi décider de vendre le logement.

Le fait d’être pacsés a-t-il un impact ?

Depuis le 1er juillet 2007, l’achat d’un bien par un couple pacsé le place automatiquement sous le régime de la séparation de biens. Il est cependant possible d’opter pour le régime de l’indivision.

Les biens achetés pendant le PACS, à deux ou séparément, sont réputés appartenir à chacun pour moitié. Toutefois, même sous ce régime, certains biens peuvent n’appartenir qu’à un seul des partenaires (exemple : lorsqu’un bien est reçu par donation ou succession).

En cas de décès, le partenaire survivant a un droit d’usage temporaire d’un an si c’est son habitation principale. Si un testament a été rédigé donnant au partenaire les droits sur la quote-part du défunt, ce dernier est alors exonéré de droits de succession.

Quelques précautions à prendre

Au moment de l’achat, il s’avère donc judicieux d’établir une convention d’indivision. Il s’agit d’une disposition juridique, rédigée par un notaire et signée par les deux indivisaires. Son objectif ? Définir les conditions de la gestion du logement, les droits et les devoirs de chacun des propriétaires. Le document organise, par exemple, les conditions de revente du bien, en cas de séparation ou de décès d’un conjoint.

La signature d’une convention d’indivision n’est pas obligatoire mais fortement conseillée.

L’achat en SCI : une formule plus professionnelle

La société civile immobilière (SCI) est aussi une option à envisager. Dans ce cas, ce ne sont pas les concubins qui acquièrent le logement mais c’est la société qui s’en charge. Chacun des partenaires détiendra des parts à hauteur de sa mise de fonds. L’avantage d’une SCI réside dans le fait que vous pourrez inscrire dans les statuts de la société des clauses préalables. En cas de décès par exemple, vous pouvez en amont autoriser l’acquisition des parts avec le consentement du concubin survivant. L’inconvénient ? Bâtir une SCI entraîne différents frais (taxes, honoraires d’un avocat ou d’un notaire) et nécessite un peu de temps pour réaliser les démarches.

La tontine : des avantages en cas de succession

La tontine, aussi appelée pacte tontinier, est une formule juridique plutôt méconnue du grand public. Elle présente des avantages principalement en cas de successions. Concrètement, elle garantit au « survivant ;» la propriété du bien et s’oppose en cela à l’indivision, où la part du concubin décédé est à racheter.

Notre conseil

Dans tous les cas, pensez à consulter votre notaire. C’est lui qui vous conseillera la meilleure formule à adopter en matière juridique et fiscale.