Les investissements immobiliers au sein du monde mutualiste : l’attrait de la pierre papier

12 SEPTEMBRE 2019

4,35 % en 2018, qui dit mieux ? Depuis plusieurs années, les produits d’épargne immobilière, notamment les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) font la course en tête en matière de rendement, avec une performance de 4,43 % en 2017 et de 4,35 % en 2018. Les SCPI ne manquent pas d’atouts pour les épargnants individuels qui veulent investir dans l’immobilier. Mais surtout pour les investisseurs institutionnels à la recherche d’un outil souple et performant.

Les SCPI dédiées aux professionnels et aux investisseurs institutionnels sont accessibles à partir de quelques milliers d’euros, contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct qui nécessite une mise de fonds importante.

L’achat de parts de sociétés qui détiennent un parc immobilier composé d’actifs diversifiés (commerces, bureaux, entrepôts, résidences services) et situés dans les villes les plus dynamiques, offre aux grands institutionnels un accès au très fermé marché d’immobilier professionnel avec une réelle mutualisation des risques locatifs.

La plupart des promoteurs de SCPI développent des solutions clés en main (fonds ouverts ou fixes, professionnels ou non professionnels), qui permettent d’investir sur des stratégies définies, des portefeuilles diversifiés sur différents cycles immobiliers. Les institutionnels sont ainsi très friands des véhicules leur permettant d’investir notamment dans la santé au travers des résidences sénior.

Mais cela leur permet surtout d’investir dans l’ensemble du marché européen de bureaux, particulièrement actif depuis 10 ans. Une dynamique observée dans la plupart des grandes villes européennes, mais surtout en Allemagne. La forte demande de bureaux y a fait baisser la vacance des bureaux, grimper les loyers et les valeurs vénales. Un cercle vertueux qui offre une configuration idéale pour les investisseurs.

Classiquement, les SCPI européennes offrent les mêmes avantages que les SCPI strictement hexagonales : un ticket d’entrée beaucoup plus faible qu’un investissement en direct, une mutualisation des risques locatifs, un rendement régulier et une simplicité pour l’achat et la revente des parts.

Mais au-delà, elles vous permettent de bénéficier de l’expertise des professionnels de l’immobilier du pays. On peut ainsi diversifier géographiquement ses investissements en toute sérénité. Les cycles économiques des pays en Europe ne sont pas exactement les mêmes.

En investissant sur des marchés plus dynamiques, vous dopez le rendement de vos parts, grâce à un couple rendement/risque meilleur qu’en France, du fait notamment de la durée plus longue et de la souplesse des baux commerciaux. Le tout, en profitant d'une fiscalité plus favorable des revenus fonciers. Les SCPI européennes bénéficient, en effet, d’un impact fiscal favorable grâce à l’écart d’imposition entre les pays européens et à certaines conventions fiscales bilatérales. Lorsque vous détenez une part de SCPI européenne, seule la part du patrimoine immobilier en France est imposée en revenus fonciers français. Les revenus fonciers étrangers, en Allemagne, par exemple, sont payés eux à la source directement par la SCPI.

À noter que certains institutionnels utilisent les SCPI pour doper leur trésorerie. Il suffit pour cela d’acheter non pas une part complète de SCPI, mais seulement l’usufruit temporaire de parts de SCPI démembrées.

Vous ne possédez alors pas la propriété mais seulement le droit d’usage. Vous touchez donc les parts de loyers pendant la période correspondante au démembrement (10 ans en général). Le rendement de 4,5 % en moyenne est particulièrement compétitif comparé aux autres solutions de placement de trésorerie.