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La location meublée à la portée de tous

Vous venez de réaliser un investissement locatif et vous souhaitez louer le bien meublé ? Découvrez tout ce que vous vous devez savoir pour réussir votre opération. Attirés par la perspective de rendements supérieurs d’environ 10 % à ceux d’une location vide, de nombreux propriétaires optent pour le meublé. Mais celui-ci a perdu de sa souplesse. Désormais, lorsque le logement est la résidence principale du locataire, les contraintes juridiques sont quasi similaires à celle de la location nue.

Un meublé, qu’est-ce que c’est ?

Un logement meublé doit respecter les critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002. Le bien doit, ainsi, disposer d’une pièce principale mesurant au moins 9 m² habitable, ne pas présenter de risques pour la santé et la sécurité des occupants et posséder un minimum d’éléments de confort : chauffage, eau chaude….

Depuis le 1er septembre 2015, il doit contenir onze meubles et équipements listés dans le décret du 31 juillet 2015. Parmi ceux-ci on trouve notamment une literie avec couette ou couverture, un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces utilisées comme chambre à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, des étagères de rangement ou encore le matériel d'entretien ménager adapté au logement.

Des contraintes juridiques et administratives

Depuis le 1er août 2015, vous êtes tenu d’utiliser un contrat-type de location et d’y annexer une notice d’informations reprenant vos obligations et celles du locataire. Vous devez aussi joindre au bail : un diagnostic de performance énergétique pour tous les biens, un constat de risques d’exposition au plomb pour les logements construits après 1949 et, dans les zones à risques, un état des risques naturels, miniers et technologiques.

Le bail est signé pour 1 an au moins lorsque le logement est une résidence principale. 3 mois avant la fin du bail, vous pouvez donner congé au locataire pour : vendre le logement, le reprendre pour l’habiter ou y loger un proche ou parce que le locataire ne respecte pas ses obligations locatives. A l’échéance du contrat, si aucune des parties ne se manifeste, il est tacitement reconduit pour une année supplémentaire.

À savoir : la durée du bail peut-être réduite à 9 mois pour un locataire étudiant. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite devient ipso facto inapplicable.

Des loyers encadrés

En Ile-de-France et dans les secteurs où la demande locative excède l’offre, la revalorisation du loyer entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail est encadrée. Sauf exception, elle ne peut pas excéder la hausse annuelle de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Si vous êtes propriétaire d’un logement à Paris, sachez que les loyers des baux conclus ou renouvelés depuis le 1er août 2015 sont plafonnés. Ces maxima, fixés par un arrêté préfectoral, varient en fonction du quartier, de la date de construction de l’immeuble et du nombre de pièces du logement.

Des contraintes spécifiques pour le meublé touristique

Si vous envisagez de louer pour de courtes durées dans une commune de plus de 200  000 habitants, dans l’un des trois départements limitrophes de Paris ou dans une localité où la mairie a voté une délibération en ce sens, il faut demander un changement d’usage. Le bien va perdre sa qualité de logement et devenir un local commercial, au même titre qu’une chambre d’hôtel par exemple.

A noter : la location de votre résidence principale, pour une durée inférieure à 4 mois par an, ne nécessite aucune autorisation si vous en êtes propriétaire. Si vous êtes locataire, vous devez préalablement obtenir l’accord de votre bailleur.