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Acheter un bien pour le louer : des avantages existent

Les motivations d’un tel investissement peuvent être multiples. D’une part, l’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier pour en tirer un supplément de revenus au moment de la retraite, ou un capital avec plus-value en cas de revente. L'investissement peut également s'inscrire dans une stratégie de transmission de patrimoine à vos enfants. L'opération procure également des avantages fiscaux, pendant la période de remboursement du prêt immobilier.

Les clés de la réussite de l'opération

Comment choisir un bien garantissant une bonne rentabilité ? Tout d’abord, la localisation du logement est essentielle. En effet, d’une ville à l’autre, la rentabilité n’est pas la même. Le marché locatif local doit être dynamique pour assurer la viabilité de votre investissement. Privilégiez les villes avec un taux de croissance démographique positif, telles que les villes universitaires, où les besoins en logements sont importants. Egalement, tous les quartiers n'offrent pas le même potentiel. L'emplacement est essentiel car une « bonne adresse » permet de trouver facilement un locataire puis un acquéreur lors de la revente. Renseignez-vous auprès des agents immobiliers, consulter les annonces et la presse spécialisée.

Utilisez le levier du crédit

Recourir au prêt immobilier pour réaliser son investissement locatif permet d'acquérir un patrimoine financé en partie par son locataire. En effet, le remboursement du prêt est couvert pour tout ou partie par les loyers.

Les loyers encaissés sont des revenus fonciers et, à ce titre, soumis à impôt. Si leur montant ne dépasse pas 15 000 € par an, le propriétaire a le choix entre 2 modes d'imposition :

  • le micro foncier. Ce régime très simple propose un abattement de 30 % sur le montant des loyers pour tenir compte des différentes charges. Autrement dit, seulement 70 % des loyers seront imposables.
  • le régime réel permet de déduire des revenus fonciers les intérêts et frais associés au prêt immobilier. Sont également déductibles pour leur montant réel les autres charges et dépenses supportées par le bailleur pour le logement loué (travaux par exemple). Si ces charges et dépenses sont supérieures aux revenus fonciers, le déficit pourra s'imputer sur le revenu global. Si vous optez pour le régime réel, vous vous engagez pour 3 ans lorsque les loyers sont de 15 000 € tout au plus. Pour un montant de loyer annuel supérieur, le régime réel s'applique obligatoirement.

Profitez des avantages fiscaux

Différents dispositifs fiscaux ont été mis en place pour favoriser l'investissement locatif. Par exemple, le dispositif « Loi Pinel » permet de bénéficier d'une réduction d'impôt égale, au minimum, à 12 % du montant de l’investissement répartis sur 6 ans (2 % par an). Pour en bénéficier, l’investisseur doit acheter un logement neuf respectant les normes environnementales et situé dans un secteur géographique où le marché locatif est tendu. Il doit, en outre, s’engager à louer le logement à titre de résidence principale, pendant au moins 6 ans. Le loyer est plafonné et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certaines limites. Celles-ci dépendent de la composition du foyer et de la localisation du logement.