Prêt immobilier, les garanties demandées par la banque : comment choisir ?

Pas de prêt immobilier sans garantie prise par la banque. En effet, tout établissement financier qui prête de l’argent doit prévoir qu’un emprunteur puisse ne plus rembourser ses mensualités. Elle peut donc demander une hypothèque, un privilège de prêteurs de deniers ou une caution. Ces trois dispositifs n’entraînent pas les mêmes frais ni les mêmes conséquences en cas d'impayés.

Quelles différences entre hypothèque et privilège de prêteur de deniers ?

Les deux dispositifs se ressemblent car ils permettent au banquier, si l'emprunteur n'honore plus les échéances de son prêt, de faire saisir le bien pour le vendre et se rembourser sur le prix. Dans les deux cas, la banque sera payée avant tous les autres créanciers, c'est-à-dire avant toutes les personnes ou entreprises à qui l'emprunteur doit de l'argent. Dans les deux cas également, il faudra payer les frais de mainlevée si le bien est revendu avant la fin du prêt ou dans les 12 mois qui suivent la dernière échéance. La mainlevée est un acte juridique nécessaire par lequel la banque atteste que l'emprunteur a totalement remboursé son prêt. A défaut et en cas d'impayés, l'organisme prêteur aurait le droit de saisir le bien immobilier alors qu’il appartient à un nouveau propriétaire. La démarche est réalisée par le notaire chargée de la vente et les frais sont dus par le vendeur.

La différence entre ces dispositifs tient à la nature de l'achat. Pour le financement d'une construction neuve, la banque se garantira avec une hypothèque. Le privilège sera, lui, utilisé pour un prêt attribué à l'achat d'un bien déjà construit ou un terrain.

Autre différence, le coût. En effet, une hypothèque coûte plus cher qu'un privilège de prêteur de deniers. Dans les deux cas, le notaire inscrit les garanties au service de la publicité foncière. Pour réaliser cette procédure, il facture des frais proportionnels au prix de vente. Mais l'hypothèque donne lieu, en plus, au paiement de la taxe de publicité foncière.

Dans quels cas opter pour le cautionnement ?

Si la demande de prêt répond à certains critères qualitatifs, en termes de taux d'endettement et d'apport personnel, il est possible de bénéficier de la caution d'un organisme spécialisé. L'emprunteur verse une cotisation à cet organisme au moment de la souscription du prêt. Tout se passe par l'intermédiaire d'une société de cautionnement mutuel sans intervention du notaire. Elle s'engage à payer les échéances si l'emprunteur est défaillant. En cas d'impayés, elle rembourse la banque et se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables. A défaut,l’établissement caution procède à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur et ensuite à la saisie et à la vente du bien.

Dans la grande majorité des cas, le coût de cette garantie est de l'ordre de 2% du montant emprunté. Mais elle n'occasionne ni rémunération du notaire, ni frais d'inscription au service de publicité foncière, ni taxe de publicité foncière, ni frais de mainlevée.

A noter : si vous détenez des placements, un contrat d'assurance vie… il est possible de recourir au nantissement pour garantir votre prêt. Les sommes en cause sont bloquées. En cas d'impayés, la banque a la possibilité de faire vendre les valeurs et se rembourser sur le prix.