Acheter un appartement neuf

Vous rêvez d'un appartement moderne, à la pointe de l’isolation phonique et thermique ? Pour cela, vous devez acheter dans un programme neuf, généralement vendu avant d'être sorti de terre. On parle de "vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou « d’achat sur plan ». Des règles spécifiques encadrent ce type de vente. Acheter sur plan, c'est prendre un pari sur l'avenir. En effet, vous ne pouvez pas visiter votre futur logement ni appréhender son environnement (vues, vis-à-vis…). Ne vous laissez pas influencer par les plaquettes publicitaires et par la décoration de l'appartement témoin. Avant de vous décider, informez-vous sur l'évolution du quartier et comparez les programmes. Une fois l’appartement trouvé, l’achat va se dérouler en plusieurs étapes.

La signature du contrat de réservation

Préalablement au contrat de vente définitif, vous signez un contrat de réservation. Avec ce document, le vendeur s'engage à vous réserver un logement en contrepartie du versement d'un dépôt de garantie. Son montant maximal est réglementé. Aucun versement ne peut être exigé dès lors que le délai de réalisation de la vente excède 2 ans.

 Le contrat doit indiquer :

  • le prix du bien et sa description détaillée,
  • la date prévisionnelle de la signature du contrat de vente définitif,
  • le délai d'exécution des travaux,
  • le montant et les conditions de votre prêt,
  • ainsi que les conditions légales vous permettant d’y renoncer sans pénalités financières : lisez-le attentivement !

À noter : une fois le contrat signé, vous avez 10 jours pour vous rétracter par lettre recommandée avec avis de réception. 

La signature de l'acte définitif

Lorsqu’un nombre suffisant de logements a été réservé, le promoteur peut démarrer son programme. A ce moment là, vous êtes convoqué chez le notaire pour signer l'acte définitif de vente. Vous devez recevoir un exemplaire de ce document au moins un mois avant la date de signature. Profitez de ce délai légal de réflexion pour l’étudier soigneusement.

À noter : si le contrat de vente n'a pas été précédé d'un contrat préliminaire, vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours après l’avoir reçu. Ce délai démarre à compter du lendemain de la réception de la lettre recommandée notifiant le contrat de vente ou de sa remise en main propre.

Un paiement échelonné

Vous payez le prix de votre logement en plusieurs fois, au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Cet échelonnement est fixé par la loi. Lorsque le vendeur bénéficie d'une garantie d’achèvement "extrinsèque", vous paierez au maximum :

  • 35 % du prix total à l'achèvement des fondations,
  • 70 % à la mise hors d'eau,
  • 95 % à l'achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la livraison. Il peut être consigné en cas de défauts de conformité.

À noter : seule une garantie extrinsèque fournie par une compagnie d’assurance ou un établissement bancaire, peut être proposée pour les programmes dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2015. La garantie intrinsèque, fournie par le vendeur sur ses fonds propres, est interdite depuis cette date.

Vous êtes protégé par plusieurs garanties

Pour vous assurer que l'opération immobilière arrive à son terme, la loi prévoit deux types de protection : soit une garantie d'achèvement des travaux, soit une garantie de remboursement en cas d'abandon du chantier. En pratique, la garantie d’achèvement est la plus répandue.

À compter de la réception de l’immeuble, vous bénéficiez de garanties complémentaires :

  • une garantie de parfait achèvement permettant la réparation des dommages repérés et signalés à la réception mais aussi ceux constatés dans l’année de la réception,
  • une garantie biennale de bon fonctionnement portant sur les éléments d'équipement dissociables de la construction (chaudière, fenêtres...),
  • une garantie décennale couvrant les dégâts et désordres cachés qui compromettent la solidité de l’immeuble et le rendent inhabitable.