Actifs immobiliers, comment choisir entre achat et location ?

27 AVRIL 2019

Acheter ou louer le(s) bien(s) immobilier(s) destiné(s) à accueillir votre entreprise est une question complexe. Votre choix doit reposer sur plusieurs facteurs : votre activité, la taille de l'entreprise, ses perspectives de croissance, l’objectif patrimonial du dirigeant... Gros plan sur les clés d'un bon arbitrage.

L’avantage premier de l’achat d’un bien immobilier pour une entreprise est la constitution d’un actif valorisable. Les locaux achetés vont potentiellement prendre de la valeur avec le temps, les intérêts d’emprunt pourront être déduits fiscalement. De plus, le bien immobilier acquis pourra être passé en amortissement de sorte que le capital investi s’imputera à proportion de la durée d’investissement progressivement sur le résultat imposable. Ainsi, l’entreprise s’affranchit du paiement des loyers et capitalise sur l’occupation de ses locaux : ses charges locatives se transforment alors en actif immobilier par le truchement du remboursement des mensualités d’emprunt.

De même, les charges sont plus facilement anticipables, l’achat du bien immobilier permet d’éviter les variations de loyer issues d’une variation de l’ICC (indice du coût de la construction). Par contre, la valorisation de l’entreprise, du fait de l’éventuelle prépondérance de l’immobilier dans son actif, peut être affectée par l’évolution du marché immobilier. Une corrélation à double tranchant.

Toutefois, l’achat immobilier pour une entreprise implique d’avoir une certaine visibilité sur l’avenir, opération qui ne convient donc pas à toutes les entreprises. Par exemple, il est conseillé pour un commerçant de privilégier le bail commercial plutôt que l’achat du local. En effet, la durée de vie d’un commerce est en moyenne de 5 ans, soit un cycle d’exploitation ne permettant pas de couvrir un emprunt à long terme.

De même, les jeunes sociétés ou start-up, dont les opportunités de marché restent encore incertaines, ont grand intérêt à privilégier la location.

Enfin, l’achat d’un actif immobilier implique certaines charges supplémentaires d’entretien et de réparation qui peuvent varier selon la vétusté de l’immeuble. Ces points doivent faire l’objet d’une provision afin de ne pas affecter l’exercice d’exploitation de l’entreprise.

On retiendra donc que l’achat immobilier est certes moins flexible pour un dirigeant d’entreprise, mais permet toutefois de se constituer un patrimoine. À côté, la location permet plus de flexibilité, car l’entreprise peut adapter la taille de ses locaux en fonction de ses besoins plus facilement sans prendre le risque de perdre du capital.

Faire le bon choix de financement de son immobilier d'entreprise

S’il est rare dans la pratique que l’entreprise dispose des fonds propres nécessaires pour financer la totalité d’un bien immobilier, d’autres options de financement restent envisageables :

  • le crédit immobilier classique
  • le crédit bail immobilier

Le crédit bail immobilier (ou leasing immobilier) permet de faire financer l’acquisition du bien par un tiers (une banque ou une société spécialisée dans le leasing). L’entreprise paiera une redevance en tant que locataire du bien et disposera, à l’issue d’une période donnée, d’une faculté de rachat à un prix préférentiel. Il s’agit donc d’une situation intermédiaire entre achat immobilier et location immobilière. Ce mode de financement permet de bénéficier des avantages de disposer pleinement d’un bien immobilier sans avoir à en supporter les obligations incombant au propriétaire.

Pourquoi privilégier la location immobilière pour son entreprise ?

La location de locaux pour votre entreprise est synonyme de souplesse et d’adaptabilité. Il devient aisé de changer de locaux pour s’adapter au besoin réel de l’entreprise.

Néanmoins, le paiement d’un loyer constitue une charge et ne permet pas à l’entreprise de capitaliser sur l’occupation des locaux. Les charges locatives restent déductibles fiscalement et d’un certain point de vue, sont intégrées aux frais généraux comme élément essentiel à la création de la valeur ajoutée de l’entreprise.

Pour les personnes exerçant une activité commerciale, le bail commercial assure une protection optimale du locataire contre les conséquences d’une éventuelle rupture du contrat de bail. Tant que le locataire est bon payeur, le bailleur ne peut rompre le contrat de bail commercial (même à l’issue du bail) sans indemniser le locataire de la perte de son fonds de commerce. Il s’agit de l'indemnité d’éviction dont le montant peut atteindre des sommes particulièrement dissuasives pour le bailleur.

Dès lors, opter pour le régime du bail commercial peut s’avérer particulièrement intéressant pour les entreprises en quête de stabilité sur une période de 3, 6 ou 9 ans.

Pour les entreprises dont les perspectives de croissance les obligeraient à augmenter régulièrement leurs effectifs, il peut être intéressant de s’orienter sur un bail dérogatoire offrant plus de flexibilité de rupture de bail aux parties. Pour les entreprises de petite taille, il est aussi possible d'envisager la location partagée ou le co-working afin d’adapter au mieux les frais locatifs aux effectifs de l’entreprise.

Enfin, la location d’un actif immobilier permet de préserver une capacité de financement suffisante pour investir dans le développement de l’entreprise.

Le “sale and lease back” de vos actifs immobiliers : de la propriété à la location immobilière

Vous avez acheté un bien immobilier pour votre entreprise et vous souhaitez devenir locataire tout en conservant l’usage de votre bien ? Le sale and lease back est la solution.

Le sale lease and back ou cession bail est une transaction financière permettant de vendre un actif immobilier pour le louer pendant une durée fixée contractuellement lors de la transaction avec l’acheteur du bien. En somme, vous en conservez l’usage exclusif en contrepartie du paiement d’un loyer pendant toute la durée du bail. C’est une sorte de crédit bail inversé.

Pour une entreprise propriétaire de son bien immobilier, cette externalisation financière du bien immobilier peut présenter de nombreux avantages dont notamment : réaliser de nouveaux investissements productifs grâce à l'excédent de liquidités générées ; faire face à un passif exigible et assainir le bilan de l’entreprise (dé-consolider l’actif et la dette issue de l’acquisition du bien immobilier) ; conserver l’usage du bien immobilier en externalisant les charges d’entretiens, de gestion, impôts fonciers…

La cession bail est donc particulièrement intéressante pour les entreprises propriétaires de leurs actifs immobiliers en quête de liquidités pour, à titre d’exemple, la conquête d’un nouveau marché ou le développement d’un nouveau produit.